2012刚需年大户型洋房销售不俗 降价促销是主因

　　二、前8月东莞大户型洋房市场特征总结

　　刚需年，东莞大户型洋房依然取得不俗的销售业绩。

　　2012年龙年伊始，银行首套房贷利率下调，央行和住建部先后表态实差别化住房信贷政策，支持首次置业者的贷款需求。而后，北京、武汉、上海、天津和厦门等多个城市陆续上调普通住宅价格标准。另外，央行于2月24日和5月18日先后两次下调存款准备金率，并于6月8日和7月6日实施降息。在一系列利好消息的推动下，楼市进入“刚需年”。从东莞房地产市场情况来看，亦是如此。2012年前8月，东莞120㎡以下的中小户型洋房供应比重达到65%，中小户型洋房的成交比重亦达到67%，分别比上年增加7个百分点和3个百分点。

　　从东莞大户型洋房市场情况来看，前4个月，由于市场仍未走出下行阴影，楼市观望氛围较浓，大户型洋房成交也无甚起色，总体成交低位徘徊。1-4月，东莞大户型洋房仅成交2968套，同比去年同期的4250套大幅下降30%。然而，由于东莞购房者有偏好大户型产品的置业习惯，大户型洋房在东莞仍然具有相当的市场。5月份以来，随着市场大环境的好转，在刚需产品的带动下，大户型洋房成交也是迅速反弹。5、6月份，东莞大户型洋房成交呈现出恢复性增长的势头，其中5月份成交1439套，6月份成交1441套，这两个月的成交套数仅次于2011年5月份的1562套，创下了自2011年1月至今20个月以来第二、第三高峰。7-8月，尽管东莞大户型洋房成交势头有所减缓，但同比2011年7、8月份，依然增幅惊人。其中7月成交1362套，同比增长26%。而8月份更是成交1389套，不仅环比7月有2%的涨幅，同比去年8月亦大幅增长17%。

　　从大户型洋房销售率来看，2011年底，东莞大户型洋房库存套数12216套，前8月新增7834套，大户型洋房可售套数总计为20050套。前8月，东莞大户型洋房成交8599套，销售率为42.89%。与去年同期相比较，东莞大户型洋房销售率下降近4个百分点。但剔除受限购传闻影响东莞部分大户型需求提前释放的因素，今年前8月东莞大户型洋房销售率与去年相比已所差无几。

　　从项目销售率来看，截至2012年8月31日，东莞在售项目中，含有大户型洋房的楼盘共有122个。在这122个楼盘当中，共含有大户型产品76685套，其中已售套数76685套，库存套数11999套，总体销售率为84%。总体而言，刚需年，东莞大户型洋房依然取得不俗的销售业绩。

　　原因分析：

　　2012年以来，东莞房地产市场一直有个主流的观点：2012年为刚需年，中小户型持续保持旺销并且一直“供不应求”，而大户型销售情况则普遍欠佳。中小户型被购房者“一抢而空”，而大户型走货则是“步履维艰”。然而，从前8个月东莞大户型洋房的销售情况来看，事实却并非如此。在中小户型保持旺销的同时，大户型销售情况亦不遑多让。在进入刚需年的2012年，东莞大户型洋房依然取得不俗的销售成绩，这其中的原因何在呢?

　　首先，与许多城市不同，东莞购房者有偏好大户型产品的置业习惯，大户型洋房在东莞具有相当的市场。就目前东莞楼市而言，刚性需求可分为两种，一种是首次置业的刚性需求，另一种则是改善型刚需。前4个月，由于市场仍未走出下行阴影，市场观望氛围较浓，大户型洋房成交也无甚起色，改善型刚性需求处于压抑状态。5月以来，随着市场大环境的回暖，压抑多时的改善型刚需集中释放，因此5-6月期间，东莞大户型洋房成交呈现出恢复性增长的局面，这个势头一直延续至8月。改善型刚性需求的集中释放是近几个月东莞大户型洋房得以保持旺销的首要原因。