2013东莞土地成交177宗 外来与本土房企平分秋色

2、一线镇区作为供应主力地位不改，三线镇区崛起的趋势明显。

从各镇的供应情况来看，一线镇区的商住地供应量占据整体的半边天，作为主力供应地位依旧不改，可以预见未来一类镇区仍然是开发的热点区域，主要集中在虎门、寮步、厚街等区域。其中，虎门供应6宗商住地，面积合计40.49万㎡，塘厦供应5宗，面积合计35.88万㎡，寮步7宗，面积合计34.69万㎡，厚街供应4宗，面积合计22.03万㎡，未来一线镇区中以滨海片区和临深片区为热门。三线镇区经济发展水平相对落后，但土地资源丰富，地价相对低廉，政府借助城镇化热点盘活更多土地资源，一方面能给予开发商未来的开发预期信心，另一方面，借助房地产的发展带动镇区经济增长，尤其品牌开发商的介入，能大大促进当地房地产的发展，如碧桂园先后布局企石、东坑等三线相对落后镇区。品牌开发商的品牌效应能提高镇区的市场关注度，直接促进片区开发的逐渐成熟。今年来，三类镇区商住地合计供应20宗，面积合计87.19万㎡，占比达到30%，远远超于去年的15%，三线镇区崛起趋势十分明显。

3、新房市场的火热带动东莞土地市场的升温，土地成交规模持续扩大。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞全市土地成交177宗，面积合计784.36万㎡，创下历史高位。其中，商住地成交65宗，面积291.37万㎡，商业用地12宗，面积24.76万㎡，工业用地85宗，面积合计413.16万㎡，其它用地15宗，面积55.07万㎡。今年东莞土地市场交投活跃，整体成交量创新高。

今年东莞土地市场呈现供需两旺的格局，土地成交规模持续扩大。其中，商住地成交量为2000年以来的第三高位。今年土地交易量表现十分抢眼，其中不乏部分热点区域的大宗优质地块。土地市场成交亮点颇多，土地交易量旺盛的原因：其一，从外部环境来看，全国一线品牌开发商纷纷回归一二线城市拿地，抢地盛宴轮番上演，高价地热潮也从一二线城市向三四线城市蔓延，给予市场乐观的预期信心。有拿地计划的东莞开发商受外部土地热度的影响，出手购地的意愿强烈。其二，从市场角度来看，东莞楼市成交连续20个月旺销，开发商资金回笼顺畅，楼市成交在不断去库存，部分房企在售货量明显不足，急需购地补仓。新房市场的火热带动土地市场持续升温。其三，从地产基本面来看，今年楼市政策处于相对平静期，并没有出台全局性的打压政策。回归东莞市场，东莞作为三四线城市，受政策调控的影响甚微，广州和深圳客的外溢支撑消化规模在不但扩大。

4、城区商住地供应全年断档，市场资金向镇区转移，热点镇区的追随者日益增多。

随着城区的房地产开发日趋成熟，土地资源显得日益紧张，可开发的土地逐渐稀有，未来城区的地块更多以三旧改造的形式出让，但这种操作方式拿地成本较高，再加上楼盘林立，竞争十分激烈，使得镇区的市场追随者日益增多，买方资金越多越多注入镇区土地市场，主要集中几种类型镇区：其一，以虎门、厚街等经济发达为首的区域，存在巨大的购买力，仍是众多开发商布局的重点地域；其二，经济发展处于中上发展水平，地理位置特殊的区域，如塘厦、凤岗，深圳客的直接外溢为这部分区域带来巨大的消费群体；其三，经济发展相对落后，但拥有政府规划利好的东部水乡片区将成为市场的后起之秀，如沙田、洪梅等，通过外拓周边镇区需求以及和广州深圳的直接对接，带来的辐射效应。

镇区的推地节奏明显快于城区，并且频繁出现热点地块。镇区地块大唱主角，不少企业纷纷转战镇区市场，预计未来土地交易热点趋向镇区化，主要有如下几个原因：其一，尽管镇区的房地产开发热度及成熟度比不上城区，但镇区尤其三线镇区的土地资源十分丰富，拿地成本相对低廉，可有效控制开发成本；其二，城际轨道交通的同城化将会直接推动镇区的交通、基础设施的进一步完善，从而带来土地升值的预期，开发商信心十足；其三，城区房价高企，直接外流部分需求到镇区，再加上东莞各镇“各自为政”的特点尤为突出，消费的区域性带来的客户资源累积。如中熙地产拿下石碣两宗地块、光大地产拿下高埗一宗地块，这些区域临近城区，未来将会对接城区的市场需求。

5、城际轨道带来的土地升值预期越加明显，受益板块土地价值随之飙升。

根据工程进度情况，目前R2轻轨大部分出入口将在明年完工，明年R2工程或进入下一个施工阶段。城际轨道的通车即将浮出水平，将有效改善东莞各镇区的交通路线，拉近东莞市区与各镇甚至广州、深圳的距离。不可否认，城际轨道对一座城市的发展将带来深刻的改变，尤其对土地、楼市的发展更是具有大大的促进作用。