2013东莞土地成交177宗 外来与本土房企平分秋色

从今年成交的多宗地块，可以印证城际轨道所带来的土地升值预期越加明显，受益板块的土地价值随之飙升，如洪梅一宗曾两度流拍的商住地在3月份再次挂牌出让，被11家企业71轮的疯狂竞拍，最终东莞市中熙房地产开发有限公司以溢价135%的15140万元收入囊中。该地块占地面积34304㎡，容积率为2.4，折合楼面地价1839元/㎡，创下洪梅乃至中堂、麻涌、望牛墩临镇区的商住地成交记录，仅次于钜隆地产于2011年在麻涌拿下的1999元/㎡，可谓出乎于市场的意外。地块火热最根本的原因在于所属位置是水乡片区规划的望洪枢纽站，穗莞深城际铁路、莞惠城际铁路、东莞市域轨道R 1线的接驳换乘站。又如一宗位于常平镇常平大道还珠沥村段西北侧的商住混合用地，占地面积11056㎡，容积率为4，共吸引8家企业厮杀抢夺至57轮，最终嘉宏集团以溢价292%的2.3亿元斩获，折合楼面地价高达5201元/㎡。地块规模偏小，但位于常平大道、常平大桥、沿海东二路和还珠沥路四条交通干线的交汇处，也是未来R3轻轨规划的站点，交通位置优越。由此可见，城际轨道的通车持续推进，开发商对东莞未来预期向好，尤其看好靠近轨道交通板块的土地。

6、商住地成交综合素质分歧大，楼面地价涨势明显，反映房企拿地成本走高。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为2653元/㎡，同比上涨11.22%，为2008年以来的最高楼面地价记录。其中一线、二线、三线镇区的楼面地价分别是：3635元/㎡，同比上涨25%、2414元/㎡，同比上涨11%、1377元/㎡，同比上涨14%。各类镇区楼面地价全线走高，纷纷踏上历年高点，地价涨势明显。究其原因：其一，热点区域优质的地块上市对整体地价的拉高作用明显。其二，今年东莞土地市场呈现供需两旺格局，开发商购地意愿强烈，遇到合适的意中地更是积极参与竞拍，溢价成交现象突出。其三，城际轨道带来的土地升值预期日益强烈，靠近轻轨物业的土地成交火热。在开发商拿地成本持续走高，物价、人工费也是持续高涨，可以预见，在开发成本高企的情况下，未来房价依旧会坚挺。

7、外来与本土开发商拿地份额平分秋色，土地储备意愿强烈。实力房企唱主角。

从拿地房企的背景来看，外来与本土开发商的拿地份额平分秋色，土地储备意愿同样强烈。其中，本土开发商拿地面积合计156.12万㎡，占比54%，外来开发商拿地面积合计135.25万㎡，占比46%，本土开发商略多于外来开发商的拿地份额。过去几年本土开发商对于东莞楼市并不看好，纷纷往外走，去三四线城、省外城市拿地。随着近两年东莞楼市成交的规模在不断扩大，市场吸纳量巨大，整个地产基本面处于持续向好趋势。本土开发商开始反应过来，也纷纷回来东莞补充土地储备，以光大地产、联华国际、中惠地产等为代表的开发商今年均有出手拿地。

今年，房企大额纷纷出手在东莞购置土地，万科、碧桂园、金地、佳兆业、保利等品牌开发集体亮相，并且布局战线继续延伸。外来开发商通过在东莞深耕多年，熟悉整体市场，选择迅速扩张策略，布局不同的镇区，更为考验开发商后期操作项目的能力，需要更为熟知不同片区的客户属性，而本土中小房企往往青睐于自身熟悉的区域拿地，一方面与政府各界的合作关系，另一方面，与自身操作项目经验以及对抗风险能力有关，不敢贸然布局陌生区域。这也反映外来开发商的资金实力要比本土开发商更胜一筹，对抗风险能力也要强于本土房企。

8、万科、碧桂园继续在东莞拉长战线，一场房企龙头争霸大战酝酿待发。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2013年全年房企业绩排行榜中，万科以83.69亿元的成交金额顺利完成全年的销售目标，稳固行业龙头的江湖地位。碧桂园以67.95亿元跟随其后。碧桂园仅凭借5个项目，成交额逐步逼近万科十来个在售项目的成交金额，超越万科并非遥不可及。碧桂园经过近几年的耕耘东莞，已逐渐熟悉东莞市场，并铺开长远布局深耕的扩张策略。今年碧桂园先后在常平、黄江、东坑等地拿地，并且与鼎峰地产合作开发企石地块，这意味着碧桂园已加大步伐侵略东莞二三线镇区。

企业要开疆拓土，土地是必需的粮食。万科在稳固头把交椅的压力之下，急需购地补充后市的开发量。今年万科拿地规模为41.82万㎡，占据整个外来开发商的31%，碧桂园拿地规模为21.93万㎡，占比16%。万科和碧桂园正在加大土地储备开发量，后市的市场竞争大战酝酿蓄发。但两者的侧重点各有不同，万科今年主要在虎门、寮步等一线区域拿地，重点深耕房地产发展的热点区域，核心战略放在一线发达镇区，能保证市场的需求量。碧桂园借助项目热销所建立的品牌效应，向东莞二三线镇区进攻布局，先后在常平、黄江、东坑等镇区拿地，核心战略在于地价相对低廉的陌生区域。万科拿地扩张，继续稳固品牌效应和行业的领先地位，碧桂园借助热销项目打造的品牌效应，重点在扩大销售规模上。