中原：春节后东莞楼市呈回升态势 临深片区成主力军

　　(七)后市展望

　　►利率市场化催使银行更倾向于利润较高的行业，房地产不再是优质客户。

　　前几年一二线城市房地产发展非常迅速，城市土地供应逐年大幅下降，市场供应紧张，房企为了扩大公司规模、创造更多利润，开始把目光投在一些具备较多资源的三四线城市。近两三年大量房企在三四线城市拿地、挖土、打地基，楼盘增长突飞猛进，在这个过程中，也滋生了一批批炒房投资客，一人持有5个房源资产已不足为奇。目前房地产处在一个危险境地：供应过剩，市场泡沫越来越大。银行已经意识到房地产泡沫破灭的严重性，认为房地产行业风险太大，担心危及自身利益。因此，在利率市场化的催使下，银行更倾向于利率较高的行业，房地产不再是优质客户。

　　►银根收紧或中长期成常态。

　　从去年第三季度开始信贷出现收紧，今年年初信贷趋紧逐渐弥漫，银根收紧或成为中长期成常态。主要有以下几个影响因素：一，美联储缩减量化宽松政策造成海外热钱的大量流出极大地冲击了社会流动资金面;二、变相的融资渠道纷呈。如余额宝、微信理财通、互联网基金等分流了银行相当部分的存款。三、人民币贬值导致投资者套利转外汇，造成银行存款急剧下降;四、新一届中央政府要救中国实体经济，把一些过去信托理财等方式变相融资平台整治出去，防止社会太多的资金流入房地产市场。五、银行利率市场化下，新一轮改革浪潮下，银行对房地产市场风险重新评估，房地产信贷总体额度收紧，门槛提高、成本提高。六、廉政建设继续深化，资金转移及逃离，持续流出国外。

　　同时2月下旬，央行并强调要求金融机构要支持四大新兴产业的发展。房地产业迅速发展过程中，也诞生了大量的中小房企业，而这些企业大都是一些从事酒店、建工等行业的老板投资成立的。但过去银行对中小房企的信贷门槛要求较高，这些房企不得不通过信托、理财、基金、公司债等变相融资渠道来获得足够的市场开拓资金。这样就造成过去整个银行体系大部分的信贷都投入了房地产行业。而一些中小型产业只能通过一些担保公司等来贷款投资，其利息要比银行高、风险较大。往往有很多小型企业经不起社会考验亏本倒闭，国家经济发展不起来。政府看到了过去这种现象的恶劣性，意决扶持实体经济发展，确定今年信贷政策要求银行支持四大新兴产业。重重压力之下，房地产信贷越发趋紧，未来中小房企压力会逐步增大。

　　►适当让利实现资金快速回笼或成为当下营销主牌。

　　如果银根收紧处于短期内状态，那么开发商不需要太过担忧。然而如果钱荒持续，银行信贷压力俱增，特别是对于一些抵抗投资风险能力较低的中小房企将危机四起。当下站得脚稳的企业旗鼓当当，然而那些被直击“痛处”的开发商变得异常扑朔迷离，不断寻求应对策略，有个别开发商不排除采取断臂求生的措施。据了解，年前恒大雅苑引导客户提早还款优惠更大，且其更在2013年年底推行全国性打折促销，内部员工购房更享额外优惠，可见其已率先洞悉市场提早作出应对策略，加快回笼资金，补充一线城市项目开发现金流。虽然每年央行都会有一定的份额分到子银行，但今年同往年完全不同，银行对房地产行业发放信贷卡得很紧，利率上浮明显，中小房企融资难度加大、成本加重，虽东莞本土开发商由于企业性质其资金来源丰富，比其它开发商能支撑更长的时间，但为了使资金链保持稳健运行，那么在市场观望未蔓延加深影响到购房行为之前，无疑“走为上上策”。一些手头有货量的开发商应尽快加推出货，可以适当作出部分让利吸引客户置业，快速回笼资金，杜绝客户对市场的长期看空，避免到后期变得太过被动。