中原：春节后东莞楼市呈回升态势 临深片区成主力军

　　►东莞后市趋势平稳向上，短期微调便是客户最佳入市时机。

　　乍暖还寒犹未定，银根收紧持续相当一段时间将会令到一些中小企业吃不消，相应会更倾向加大优惠力度，或者一次性付款优惠更大的暗降手法。

　　1)东莞后市趋势平稳向上。从近8年东莞的楼市发展至今，目前东莞楼市还是比较稳健的。以前东莞中小企业非常发达，大部分个体户积累了不少财富，也就是现在这批30-50的人群，这批人群的购买力是足够的。而且东莞拥有800万人口，市场需求还是比较大，大都是以自住需求为主，投资房源比例偏低。供求关系绑定着整个楼市的运行状态，杭州等个别一二线城市出现大降价的现象主要也是受供应过剩的影响，而东莞的潜在需求量是充足的，未来市场供应也倾向活跃，大涨大跌的现象不可能发生，东莞后市趋于平稳向上的发展态势。客户应该打破幻想楼价下降、趁机而入的意念。

　　2)东莞楼价会有一个微幅调整的过程，但调整时间比较短。东莞楼价大“跳水”的可能性不大，像再回到2008年众多开发商崩盘的景象已经不可能。现在土地成本相比以前高很多，甚至几百倍，工人成本包括建材成本也翻了翻，开发商不可能会严重亏本甩卖。而且藏富于民的东莞令本土开发商具备更多资金来源，在资金上依赖银行的程度比起其他地方要低得多，所以在当前银行的贷款政策面前，东莞开发商受的影响明显没有其他城市那么大。但市场应该会有一个调整期，也就是对价格进行上下浮动调整，这个调整幅度不大，而且维持时间也比较短。因为从去年年底整个东莞住宅库存为480.36万㎡，仅能够维持这个城市8个月消化，整体来讲东莞库存偏紧。还有就是东莞房地产真正快速发展是在近两三年，而这两年开发商在不受限购政策影响下，快刀砍马去化了大量货量，资金回笼相对比较到位，足够支撑企业运营相当一段时间，理应房价不会有过激的变化。此外，东莞价格走势相对平稳，部分价格回调激发需求释放，随着资金回笼的加快，开发商会慢慢收回优惠折扣。

　　3)未来东莞将成为一个非常宜居的城市。首先，东莞的地理位置是非常优越的，地处珠三角腹地、穗深港经济黄金走廊;气候良好，少有自然灾害，政府更规划打造多个生态公园，如龙湾湿地公园、大罗沙湿地公园、未来水世界、沙田生态农业园、石龙公园等;城市规划建设多条地铁与珠三角轨道交通网络联为一体，如广州地铁5号线拟与东莞地铁R1线接驳，东莞R4线与深圳轻轨观澜站对接等，将更利于人们生活方便、支撑经济持续快速发展，因此东莞未来城市的良好风貌是可以预见的。因此东莞是一个比较宜居的城市。

　　4)政府对引进人口留莞发展的意愿非常强烈，政策环境利好。2月份政府释放重视信号，积分入户资格降至100分，审核时限缩至10个工作日，提高入户积极性。政府对引进人口，提高留莞率的意愿非常强烈，此外长期以来东莞受中央调控的政策影响几乎甚微，其楼市发展环境趋于利好。

　　5)大部分开发商对东莞市场长期非常看好，楼市预期较高。自从大朗碧桂园进军大朗后，发掘了大朗区域的巨大置业需求后，更在东莞多个镇区铺开战略，近两年先后拿下常平、黄江、东坑、横沥地块，本月东坑、黄江和横沥的项目均纷纷提上受理公示，碧桂园一下子成为春节后土地开发最为积极的重头房企。碧桂园作为一个全国知名企业，对城市市场发展是非常敏感的，其对城市区域市场的判断和考察专业，碧桂园对东莞市场的高度认可的。此外，2月24日 凤岗镇官井头村更拍出了一块新高价地，被隔壁的大运城邦花园开发商竞得，楼面价高达7257元/㎡，说明该开发商也是看好凤岗区域的市场。由于东莞市场潜在需求巨大，大部分开发商对东莞楼市预期较高。

　　因此在地价继续走高，开发商对市场预期较高的情况下，考虑东莞适合宜居，相比广州、深圳具备价格洼地优势，随着城轨开通，升值空间更大的多方利好因素下，在开发商作出一定让利时，市民迅速下手选购理想的单元房，无疑是一个良好时机。