瑞峰：卖房送面积或成历史 东莞90/70政策悄然解禁

1.2政策动态

1.2.1、国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见    将释放改革红利并利好房地产

7月30日国务院印发《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（下称《意见》），将严格控制特大城市人口规模，改进城区人口500万以上的城市现行落户政策，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制。

解读：有专家指出，户籍制度改革将释放出可观的制度红利。“改革红利体现在投资和消费两方面，相对于投资的潜力而言，未来消费的潜力更大。”根据本次《意见》内容和官方解读，记者发现，房地产、基建、医疗、教育、家电等多个领域有望在户籍改革中分得一杯羹。其中，在房地产、基建等领域利好最直接。

此次改革的亮点在于打破了二元户籍制度，使“居民户口”取代了农业户口与非农业户口。人口的行政属性变革，自然会产生一系列的刺激作用，比如对房地产市场就将产生深刻的影响。

户籍制度改革将在一定程度上决定着未来人口的流向，因而也将在一定程度上影响着楼市的发展。户籍改革和新型城镇化改革以及相关的配套政策有利于促进城市人口合理流动。如果户籍的差别逐渐缩小并最终消失，越来越多的居民可能更倾向于去空气环境较好的中小城市生活。如果中小城市再出台一些惠民政策，吸引人口进入这些城市，随着这些城市公共服务能力进一步提高，其楼市将具有较好的发展潜力。

诚然，要想在短期内改变人口集中涌入一二线城市还是很难的，户籍制度改革还很难一蹴而就，也可能不彻底，而一二线城市积聚了大量的资源，非三四线的中小城市可比，因此，这些城市房地产市场的标杆地位在短期内还很难撼动。

1.2.2、建筑面积计算新规实施    赠送面积或将成历史    把握时机很重要

送飘窗、送露台、送地下室等以往开发商在房源销售环节管用的推销手段，随着新版《建筑工程建筑面积计算规范》于2014年7月1日的正式实施，或许将成为历史。新版《规范》的实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

值得注意的是，开发商以往最常赠送、旧版《规范》中不算面积的飘窗，在新《规范》中有了明确要求：窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1／2面积。另外，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1／2面积。而在地下室方面，新《规范》中：地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1／2面积。修订的面积计算规定有近26条，极大的细化和改变了此前旧《规范》中的建筑面积计算。

解读：2014年7月1日新版《建筑工程建筑面积计算规范》的正式实施，不仅将直接影响容积率的计算和工程造价的计算，更将大大影响开发商以往对户型设计的思路和工程造价预算，所谓“偷面积”的方式将很难行得通了。

对于房企来说，目前项目自身拥有“超大赠送”的卖点可以结合政策新规放大宣传，让购房者意识到“机不可失时不再来”的紧迫感与危机感。从开发商以往的销售情况来看，带赠送面积的户型产品较为受到购房者的青睐。这次新规的实施，未来市场“赠送面积”这张营销牌将变得越来越不好打。

但对于购房者来说，把握当前市场最后机遇，抓紧出手目前市场上的高赠送户型，因为在未来市场上上市的 “大面积赠送”产品将越来越稀少了，且分摊单价也越来越贵。