新政促楼市步入过渡期 东莞楼市8月供需量价齐跌

一、导读

1、宏观：取消限购影响楼市不明显   信贷决定走势   以价换量大势所趋

经济层面：国家统计局发布数据显示：2014年一季度全社会固定资产投资增速同比下滑3.3%，房地产开发投资增速同比下降3.4%；1至5月地产同比投资降幅达到5.9%，拉低全社会投资增速已超过一个百分点，建材、电器等地产上下游产业增速同比下降7%。住房结构供过于求、社会进入老龄化趋势明显、我国正处于17年前开始的建筑周期尾声等导致了地产投资下滑。长久以来我国财富积累过于依赖房地产交易，所以地产业下滑才会显现如此巨大影响力。各种迹象显示，地产不景气造成民众财产缩水、消费指数下滑，2014年我国宏观经济会呈现前低后稳的态势，这是我国全面经济结构调整中必须面对的事实。

政策层面：上半年，在信贷政策从严、市场需求疲软等多重因素影响下，全国房地产开发投资、商品房施工面积、销售面积等房地产市场运行的核心指标增速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。这是房地产市场发展到一定阶段的必然结果，是趋势性的正常回落。短期内房价下滑有利于抑制投机性需求泡沫，促进房地产市场回归理性。长期来看，房地产行业经过十几年快速发展后已进入高基数低增长的调整期。

回顾已经进行了十年的房地产调控，经验似乎都预示着，一旦楼市发展速度慢下来，调控刹车就会放松，救市政策便会出台。2014年各地纷纷取消限购政策，从全国范围看，取消限购已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。

如今，对未来政策松绑的预期几乎已经成为业界共识，但目前的楼市积疾已深，与2009年的情形已没有多少可比性。政策松绑，或许会为楼市带来短期的利好，市场因此或会有少许的回暖，但仅能治短期楼市低迷的“标”，却难治长期供过于求的“本”。

楼市层面：截止9月3日,全国仅有9个城市限购尚未松绑,包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京、西宁。

数据显示，7月新房价格环比下降的城市达64个，创下历史记录。二手房价格环比下降的城市也由6月份的52个大幅增至65个，一线城市新房价格、二手房价格全部下降。业内人士认为，三四线城市房地产市场可能迎来长期萧条期，一二线城市在以价换量出现的情况下，可能会在四季度逐渐复苏。

从短期来看，多数取消或调整限购政策的“救市”措施收效甚微。限购等政策松动对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。同时，这些“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于市场成交量拉开节奏。多数城市商业银行信贷下半年仍然偏紧，并没有立即下调首套房贷利率，甚至还继续上浮首套房贷利率，房地产市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业的资金面的问题会更加突显。即使各个地方政府取消限购、出台“救市”政策，也难以阻挡当前去库存的市场压力，市场也不可避免还会迎来降价潮现象。预期后续特别是二线城市下调房价的项目将明显增加，整体市场在三季度将依然处于以价换量过程中。

2、新增：备战“金九”蓄客为主    总供应量38.10万㎡环比下滑近5成

2014年8月的东莞供应市场意外的“冷场”，全市仅有25个项目有商品房新增供应，供应面积为38.1万㎡，环比下滑46%，同比下滑58%；其中住宅项目有15个，面积约31.39万㎡环比下滑43%，同比下滑49%；纯非住宅项目有10个，面积约6.71万㎡，主要是车位产品的新增。自8月中下旬开始，多个项目偃旗息鼓，新品供应有所放缓，开发商推货积极性也并不强。主要是因为：1、虽然近几年每到8月抢跑现象已经成为了常规，但今年8月楼市氛围明显弱于“金九银十”，多数项目延后入市时间，营销活动也处在为“金九”极力拓客蓄客的阶段，新品推货量少；2、“金九银十”是传统的营销旺季，尤其是在新政出台后，更是为9月的楼市打上一针强心剂，故新政出台后，开发商都旨在“金九”集中出货，推货节奏明显的放慢，8月10日至8月31日期间，全市的住宅供应量仅为12万㎡，约占总供应的38%。

3、成交：“金九”前楼市抢跑现象未现    新政下签约延后成交下滑

从数据层面上看，今年8月东莞的楼市成交的卷面成绩并不理想，住宅成交面积约38.26万㎡，环比下滑17%，同比则是下滑42%；非住宅签约7.8万㎡，环比基本持平，同比上涨25%。8月东莞的楼市成交市场并未延续7月的上升趋势，虽然利好政策频出，但成交量不升反降，主要是因为：1、8月份楼盘的推货量少，新品上市较少，主要以存量销售为主，项目的营销动作则为“金九银十”蓄客为主，成交缺乏上升的动力；2、调整住房公积金的政策以及调整普通住房价格标准等真正能够激发东莞楼市市场活力的新措施在8月底面世，为享受新政的优惠，多个项目签约都延迟至9月，签约数据方面有所减弱；3、“促市”政策的出台使“金九”优惠力度将增强预期，购房者观望情绪加大，入市出手也愈加谨慎。