新政促楼市步入过渡期 东莞楼市8月供需量价齐跌

4、均价：以价换量优惠幅度加大   低价和低首付成营销主流

从各物业类型成交均价上看，除了办公产品因为办公性质的公寓产品热销，拉低整体均价而导致下滑外，其他的环比都有不同程度上涨。其中普通住宅为8527元/㎡，环比上涨1.9%，别墅均价约14741元/㎡，环比上涨23%，但因为别墅产品成交占比有所下降，导致整体的住宅均价为9106元/㎡，环比下滑1.8%。从8月整个楼市的价格变化来看，主要体现在：1、自7月下旬开始，部分开发商纷纷调整价格，定价比较合理，价格优惠也比较到位，对顾客有较大的吸引力，如个盘排名第一的中惠香樟绿洲就是备案价格下滑6%-13%；2、中低价位产品热销，8月普通住宅9000元/㎡以下的产品成交占比约71%，别墅15000元/㎡以下的产品成交占比约69%；3、为快速走量，“低首付”在逐渐成为价格促销的主流，其中竞争激烈的片区表现尤为突出，而一些尾货在售的楼盘也采用此招数，企图吸引更多客户前往看房清盘；4、取消备案制度，开发商对价格的调整更为灵活，尤其是临近“金九”，优惠幅度有所加大；据统计，8月成交均价环比下滑的项目就有84个，其中下滑幅度超过6%的就有36个，其中个盘排名第四的富盈香茶郡降价后的成效最为明显，8月成交115套。

5、畅销项目分析：中惠旗下两大项目热销 富盈香茶郡降价成效明显

8月的个盘成交比较平淡，从排名上看，中惠香樟绿洲、中惠松湖城、三正瑞士半山以及富盈香茶郡项目相对成交出众。观其畅销原因，中惠香樟绿洲取胜的关键是在7月中旬下调备案价格，8月成交均价为6434元/㎡，远低于区域均价，因为此价格远低于普通价格标准调整前樟木头镇价格线（调整前6610元/㎡），故其不受新政的制约，签约照常，再配合低首付的营销手段，吸引客户快速出手；中惠松湖城和三正瑞士半山两个近期开盘的项目成交热销，除了自身项目的价值外，客户定位准确、定价适中贴近市场等皆是其热销因素之一；而富盈香茶郡成交突出则是在取消备案制度之后，该项目目前正处在清盘阶段，8月洋房价格下调的幅度加大约有15%，助其快速清货。

6、楼盘营销：“促市”政策推高房企营销力度   低价入市成为畅销致胜法宝

“金九”前夕，东莞楼市回暖的局面已经势不可挡，虽然8月份楼盘的推货量减少，主要以存量销售为主，且签约量并不突出；但“促市”政策的出台提振了后市的信心，项目的营销动作则主要是为“金九银十”开盘做铺垫。其表现为：8个新项目举办新品发布会并开放现场，24个项目新品认筹（其中纯新项目11个），市场抢客进入白热化阶段。

目前辅助认筹的营销手段百花齐放，最具影响力的当属明星营销，8月，曹格、陈慧琳、钟欣桐、杨怡、林志玲分别驾临海伦堡·海伦湾、王洲湾1号、万科•金悦香树、长安万达、虎门万达广场、中信富春山居项目现场助阵，明星营销具有人气颇高，受市场关注度大、扩散速度快、迅速为项目预热并在认筹与开盘之际借助现有温度达到迅速升温的效果。除此之外，新项目借助媒体发布会，同步辅助现场开放，利用线上媒体平台辅助现场体验感官进行的第一波推介，这是市场认知项目最为快速与便捷的推广手段。

结合市场热点总能赚取客户眼球，最近非常火热的冰桶挑战也在万科松湖传奇上演，金地千佰汇免费送有机蔬菜、御城免费送购物券等实实在在的福利受市场欢迎度较高，不同程度的聚集了销售现场人气。

在市场以蓄客为主流动作的同时，也有6个项目提前开盘抢占市场份额、消化积蓄已久的潜在的客户群。8月，5全新项目的住宅产品开盘，且均采用低价入市的策略并获得不错的销售业绩，企石碧桂园鼎峰城市花园项目8月30日盛大开盘，推出86-136㎡非毛坯洋房，折后均价5980元/㎡，开盘销售金额达4.2亿；中信·富春山居以7000元/平起的超低价开盘入市，成为市场聚焦的热点；塘厦的万科朗润园，主推80-84㎡的公寓产品，带非毛坯5300元/㎡起，成交均价约6038元/㎡；低价入市成为众项目畅销的致胜法宝。

7、潜在供应：开工速度加快  127万㎡创历年同期新高

瑞峰置业市场研究部数据监测显示：2014年8月东莞全市共有7个纯新项目有开工动作，合计住宅建筑面积约80.27万㎡，环比上升35%，同比增长23%；非住宅面积约46.70万㎡，环比上升62 %，同比上升151%。今年8月开工节奏有所加快，主要是因为：1、新政后，楼市环境的走好，市场走向明朗，市场预期得以稳定并好转，开发商对后市楼市的看好，加大了项目的开工量；2、东莞对闲置土地的处罚依然严格，最新规定了六类无法动工或不具备动工条件的情形可申办延期动工，但延长期限最长不得超过一年，这在一定程度提升了开发商新项目动工的速度，8月开工的项目全是纯新项目是一个最好的佐证。

8、后市展望：新项目集中入市供应将“井喷”   楼市成交量升价稳旺季或来临

8月新政频出为“金九”的到来保驾护航，今年楼市的“金九”将成色十足，供需量都将达到今年的新高点。供应方面，自新政出台就沉寂下来的供应市场将迎来新一轮的“井喷”，据不完全统计，9月东莞将有29个楼盘项目开盘上市或加推新品，纯新盘项目就有14个，依然是以符合顾客需求的刚需户型为主；供应区域则主要集中在城区、虎门、寮步、塘厦等房地产热门区域，像城区的方中兰亭轩、恒大御景、万科中心，虎门的南部湾万科城、虎门万达广场、虎门万达广场等新项目都积极推量应战“金九”，预计今年9月的供应量将达80万㎡以上。