瑞峰:东莞楼市第三季度成交未达预期 让利快销为房企共识

一、导读

1、宏观：认贷不认房新政重磅出台   以价换量仍然是四季度楼市主基调

经济层面：9月PMI止降转平，世行下调中国GDP增速预期至7.4%，从中长期来看，房地产市场的走势将主要取决于宏观经济走势状况和人口变动趋势。随着经济结构的转型升级，我国宏观经济增速将进入“新常态”，经济增速将进入“7时代”，这会促使房地产投资增速和销售出现相应回落。与此同时，人口老龄化趋势的加快将导致支撑房地产业快速发展的人口红利因素减弱。随着我国《国家新型城镇化规划》的发布和户籍制度改革的加速推进，预计我国城镇化进程将保持平稳推进，但城镇化速度将有所放缓，更加注重人的城镇化，这为房地产未来10年的平稳发展提供了支撑，市场不会出现大幅下跌。但不同类型城市的人口流动特征差异加大，城市间的房地产市场将保持分化，那些人口增长缓慢的城市需警惕市场出现持续低迷的风险。

政策层面：9月份，大多数市场限购取消后市场环比增长仍有限，仍然面临去库存压力，业内人士表示，楼市是否好转关键还是取决于信贷政策是否松动，在信贷政策尚未明确松动的市场背景下，只有选择以价换量制胜，因此第二轮“救市”政策将拉开帷幕。

央行在国庆长假前夕出文确定了放松首贷房的认定，还清首套房贷再贷算首套，并且允许首套房贷款利率最低打7折等举措，央行新政是双向利好举措，对于消费者、开发商都有利，同时也有利于政府部门的土地财政。央行认贷不认房新政将极大刺激楼市，其影响力将远超过限购政策解除，房价有望走高。由于库存积压，开发商拿地的热情被遏制，其所承受的金钱成本加大。新政出台后，销售有望回暖，开发商资金回流后，政府出让土地的拿地率和价格或提升，从而实现整个楼市的“良性循环”。

除“央四条”外，决策层还储备了其他刺激楼市的政策，若放松限贷有限，下一步不排除从减税、全国解除限购等方面刺激，但需要先观察市场走势。

楼市层面：在认房不认贷新增出台前，各地都在纷纷抛弃限购，然而限购取消对市场的刺激十分有限，各地对待二套房贷款政策依然从严，信贷依然是阻碍改善型需求释放的一大核心要素。

截止目前从各大房企成交统计来看，今年能够完成销售目标的屈指可数，前三季度业绩都不尽如人意，四季度冲量压力巨大，虽然信贷放松新政出台提振了业界的信心，但房企四季度真涨价的可能性很低，降价走量依旧是四季度主打的营销策略。首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在，因为银行拉存成本较高，利率7折要亏本，8.5折也只能保本，银行没有大打折扣的动力。

总之，短期房地产市场将在政策的刺激下出现阶段性企稳，中长期市场其发展仍然可期，但增速会较此前有所回落，同时不同城市间出现分化。

2、新增：刚需新品批量上市   金九供应创年内新高

2014年第三季度东莞全市共有81个项目有商品房新增供应，面积约213.28万㎡，，环比上升36%，同比下滑19%；其中住宅项目有67个，面积为175.42万㎡，同比下滑16%，环比上涨22%；非住宅新增面积约37.87万㎡，环比上涨165%，同比下滑28%。原因有：1、政府救市意愿明显，先后出台了取消普通住宅备案价格、上调普通住宅价格标准、调整个人住房公积金制度等政策来促进楼市的复苏，市场预期逆转，房企一改之前的“小步推货”和“尾盘促销”政策，推货量和节奏都有所加快。三季度住宅供应量超过3万㎡的项目就有24个，面积约占总体的66%；2、受上半年冷清的市场行情影响而延后上市的项目，也在三季度尤其是销售氛围浓厚的“金九”集中亮相，9月住宅供应面积约89万㎡，创年内月度新高；3、纯新项目刚需新品扎推入市，三季度共有19个项目纯新入市，其中碧桂园·鼎峰城市花园、三正瑞士半山、中惠松湖城、天林湖花园等新项目皆采用批量加推策略。