中原：2014年东莞楼市先抑后扬 预计2015年整体向好

（七）后市展望

（1） 经济：预计明年经济缓慢回升，增速在7%左右。

今年第三季度，中国GDP（国内生产总值）同比增长7.3%，是2009年3月以来经济表现最疲软的一次。目前世界经济仍处于金融危机后的调整阶段，尽管美国经济复苏增长稳定，消费和投资增长企稳，失业率稳步下降，但由于各区域发展的内部结构差异，对我国经济的带动始终有限。目前银行降息，降低实体经济企业的融资成本，将部分利润向实体经济让渡，降低社会企业经营风险，减少重叠资金风险，有利推动社会经济层面发展。受发达经济体需求带动，外需有所增长将带动我国经济增速略有回升，但由于产能过剩问题和大宗商品价格下降，以及资金外流等影响，回升势头依然脆弱，预计明年我国经济缓慢回升，增速在7%左右。

（2）政策：市场主权继续放大，明年调控政策整体趋稳。

从今年十八大会议指出“分类调控”，到年底央行采取不对称的降息政策，表明中央政府调控在逐步走向市场化。沿着这个政策方向，市场主权继续放大，调节回归市场化，预计明年限购限贷等行政手段逐渐退出，但重点一线城市限购全面放开的可能性较小，另由于受不同城市分化特征影响，地方政策调整也更趋灵活。此外，不动产登记条例于明年3月1日起施行或将对房地产市场的投资、投机需求造成一定的冲击，因此预计明年市场继续调整，各政策刺激力度略有差异，整体调控政策趋稳。

（3）资金：货币政策进一步放松，支持刚需、改善需求有序释放。

一方面，11月实际经济数据保持疲弱，外需不振和内需不足的问题仍然严重，意味着货币政策须进一步放松。另一方面，尽管限贷放松和央行降息促使全国楼市筑底回升，开发商贷款压力减小，但大部分开发商2014年整体销售额较差，意味着到位资金不足将影响明年投资开发工作的开展，也就意味着明年全国房地产投资放缓。又因房地产投资对国民经济具有巨大的拉动和支撑作用，那么经济下行风险加大将为货币政策进一步放松打开空间。加上，明年年中美国加息预期较高，人民币贬值或加速资金外流，央行再次降息的事件概率较大，因此预计明年货币政策定向宽松。住房信贷方面，银行将加大对刚需房贷的支持力度，又基于“认贷不认房”的新政影响，预计明年银行加大支持合理的改善需求有序释放。

（4）股市：股市飙升后下跌，资金向楼市分流有利改善成交。

目前股市飙升势头不减，在股市不断上升时间内，投资客受到分流，过往的投资客或抛售物业进入股市，预计明年上半年股市资金分流对楼市成交有一定的压抑，短期市场价格会有压力。但一旦股市出现明显下跌，风险加剧时，其后股市资金回流楼市，将对楼市成交起到一定的改善作用。

（5）市场：房地产市场发展进入“新常态”，价格稳中有升。

全国：一线城市成交稳中有升，二线分化加剧，三四线继续去库存。

今年得益于限购政策放开、9.30房贷新政及央行降息等利好因素共同刺激，一二线城市房地产销量企稳回升。9.30救市政策及降息周期的开启，明显提高市民支付能力，随着开发商和购房者情绪回暖，预计明年这些政策对楼市成交的改善还会进一步凸显。而对于库存高居不下的城市，“去库存”为市场主旋律。