中原：2014年东莞楼市先抑后扬 预计2015年整体向好

东莞：供应放量增大，成交量上升。

■ 供应：供应量增大，刺激市场需求释放。

2014年是尾盘和新盘频繁交集的一年，经历一年的消化以及年底的全面清仓，许多尾盘已经基本清仓。由于今年市场低迷，大量新盘均延迟在下半年入市，甚至更多集中在第四季度，因此可以预见明年楼市在售项目以新盘为主，老盘干扰较少。从推货节奏看，参考目前良好的政策环境，产品去化速度会加快，开发商的推货节奏会有所加快；从资金压力看，较多房企在2014年业绩缩水严重，到位资金不足，企业资金压力加剧，项目继续“慢销慢收”容易引发资金链风险，因此加快推货跑货来增多资金回笼将是明年众开发商的要务；从潜在供应看，截止2014年底住宅开工量比较充足，加上许多本预计今年入市的项目未能入市，相当部分将集中挤在明年入市，只要明年开发商心态积极偏稳，市场将拥有足够的供应量。

据东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计显示，明年约有170个项目推住宅，供应量约800万㎡，同比2014年大幅增长20%，供应量增大将刺激市场需求释放。

■产品：刚需主导地位不变，别墅供应量增大。

从2015年潜在供应数据中显示，明年东莞住宅供应仍以刚需产品为主，其中刚需供应体量比较大的项目有南部湾·万科城、碧桂园豪庭、万科金色悦府等项目。明年东莞别墅供应市场将迎来复苏，供应放量明显增大，主要有几个方面的特点。一是，带别墅项目的新鲜面孔明显增多。二是、单盘别墅供应体量相对较大，供应面积过万的项目数同比今年翻一倍左右。三是、200㎡以下的经济型别墅供应比重下滑，舒适阔绰型别墅供应重抢风头。截止2014年12月31日，东莞300㎡以上的别墅库存达1753套，其中500㎡以上的达583套，平均每年去化182套（近两年平均去化水平），那么在后市供应量增大情况下，库存高位现象逐渐凸显，因此预计明年大面积、高总价的别墅消化压力加剧。

■价格：房价上涨预期高，轻轨物业尤为突出。

2014年可以说是“政策底”和“市场底”的一年，明年市场将逐步有所改善，房价上涨预期高，主要由于：一、市场预期有所好转促使开发商对市场信心增强，但由于明年供应量大、库存高位，定价将偏于谨慎理性。二、2013年东莞商住地楼面地价为2653元/㎡，同比上涨11.22%，同比2011年上涨53.88%，为2008年以来的最高楼面地价记录，据监测发现，明年在售项目中，属于近三年拍卖的土地项目增多，土地成本快速上涨将支撑房价往上走。三、虎门和长安已经试点“镇改市”，作为东莞经济强镇且发展较为成熟的区域，其具有促进快速发展的优越条件，城市功能升级加快，房地产发展前景好将推升区域楼价。四、2015年是东莞开启轻轨生活的“元年”，轻轨效应强烈将推动楼价上涨，尤其是R2沿线楼盘房价。东莞轻轨二号线的首列车已于今年10月底到达东城，明年起将启动试用并开通，2015年东莞将正式步入“轻轨时代”。东城、南城、厚街、虎门的商圈辐射力将迅速扩大，加速人口的集聚及流动带动经济发展，这对于东莞的商业发展具有鲜明的促进作用。从重点一二线城市轻轨开通后迅速带动沿线楼市发展的历史经验看，明年东莞轻轨开通的利好预期会明显升高，沿线物业投资需求活跃，价格将快速上涨。

■成交：多重利好刺激需求释放，整体成交好于今年。

①改善需求释放量越来越大，成交比重上升。

从过去几年改善型住宅产品的成交不景气，可以反映东莞改善购房需求经历了长达多年的抑制。从今年前三季度住宅市场低迷下，大户型产品成交却表现较为温和，表明东莞改善性需求在逐渐溢出释放，又从9.30信贷新政出台后，东莞改善需求释放活跃，已足以证明东莞许多市民在经历多年的财富积累后，有了换房需求，且这需求量比较大。加上，二胎政策放开导致改善性潜在需求增长，认贷不认房的利好也将继续催生改善需求，预计2015年改善购房需求将借助利好的窗口加速入市，释放量会越来越大，比重上升。

②R2轻轨开通添利好，沿线投资活跃。

2015年东莞首条轻轨R2线将开通，东莞正式步入“轻轨时代”，由于R2线路途径石龙、茶山、东城、南城、厚街、虎门六大镇区，其中四个镇区均为东莞经济发达镇区，轻轨开启将促使城市商圈辐射力增强，轻轨沿线物业或受热捧，市场投资活跃。

■企业：房企并购合作开发现象增多，通过资源重组优势抢跑。

据监测，一线房企在莞的储备土地量已基本开发完，尾盘增多以及待开发土地量缺乏，将成为这些品牌房企在莞扩张的严重阻力。另外，即使一线品牌房企从拿地到开发到销售阶段，运行速度比较快，别墅产品快则半年时间即可入市，但很难保证明年上半年政府出让的土地量是否充足，再者就是土地是否优质或符合这些房企的运营选择。在这种情况下，不得不把目光投向具有良好的土地资源的本土房企，凭借有利的信贷、融资、开发运营方面的优势，与资金链短缺、开发启动难的中小房企达成并购或合作，实现资源重组。明年，这种现象在东莞将会明显增多，甚至更有部分背景小、融资渠道少、企业体制不完善的小型房企直接转让过户给品牌开发商。