中原：2014年东莞楼市先抑后扬 预计2015年整体向好

“低开入市”成常态，住宅价格下探压力显著。

自今年3月份深业欧景城率先降价引发楼市降价潮，后有花香十二院、保利百合花园、富盈加州阳光、厚街万达公寓等项目纷纷加入低开行列，楼市“低开入市”逐成常态，住宅价格下探压力显著。

影响价格下探的因素浅析：

① 资金回笼压力及年底业绩冲刺所须，压迫开发商采取“以价换量”营销策略。

2014年前三季度东莞住宅楼市成交表现冷淡，期间较多开发商由于库存去化速度减慢、积压严重导致资金回笼受阻，从而采取“以价换量”营销策略跑量，增加资金回笼，缓解企业资金压力。此外，尽管年底市场环境较好，有房贷新政及央行降息等利好刺激成交，但部分房企迫于年度业绩冲刺所须，部分项目仍然低开入市，抢滩东莞楼市。

②新盘和尾盘火热交锋，施压住宅均价下探。

大部分尾盘急于清仓剩货，促销优惠力度比较大。部分客户考虑到尾盘小区已逐渐成熟，社区生活氛围相对较强，加上收楼或入住时间较短，往往能赢得客户的芳心。由于今年市场中尾盘数目较多，与新盘间难免挑起抢客战，两者相互博弈将施压于价格，促使整体市场价格下探。

③ 同质盘增多，区域内竞争剧烈，抢客战促使价格下探。

今年多个区域一反以往供应偏紧的常态，出现同区域内多个项目集中供应入市，区域内竞争加剧，如常平、厚街、南城等。其中，比较突出的是同质盘之间的竞争尤为剧烈，双方互相掠夺客源，激烈的“抢客战”的上演在所难免。个别项目选择“先下手为强”，率先促销降价以赢得市场，造成楼市价格下探压力较大。

过半区域住宅价格走稳，个盘价格对区域均价影响较大。

2014年东莞各区域的普通住宅成交均价同比去年中情况，有11个区域价格出现下降，22个区域出现上升。其中有17个区域价格变动在[-5%,5%]区间，即全市33个区域中，过半区域价格同比2013年走势相对稳定。此外，价格上升幅度大于5%的有塘厦、松山湖、寮步、凤岗等13个区域，升幅最大的是东城，主要因天骄峰景、天骄御峰、东城万达广场和卓越时代广场以过万的单价成交突出，大幅拉升区域均价所致。降幅较大的是谢岗、大朗，由于区域内在售楼盘不多，受个别成交抢眼的降价楼盘影响较大，如谢岗的永江国际公馆、大朗的富盈世界汇。

（六）东莞房企及住宅销售情况

万科连续6年稳坐冠军宝座，业绩刷历史新高。

2014年开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额）