中原：下半年东莞土地市场有望筑底回升 低位行情将成为新常态

五、2015年上半年东莞土地市场特征总结

①、平衡供求关系和惜售心态强，政府推地节奏深度放缓。

今年上半年东莞商住地供应15宗，占地面积合计50.36万㎡，同比去年同期减少56.73%，为近十年同期以来最低。商业用地供应仅2宗，占地面积合计5.84万㎡。上半年东莞商住地和商业用地的供应量十分低迷，商住地更是下滑至近十年同期的低位。政府推地上深度放缓，主要基于两点考虑，一是，过去东莞土地市场供应放量，土地供应指标已超出供应计划，政府惜售土地资源。二是，人口红利淡去，居民住房需求萎缩，政府控制城市库存风险，平衡楼市供求关系，推地谨慎。三是，政府缩减存量地供应，企图加快推进三旧改造。

②、每月成交1-2宗商住地成为新常态，土地市场低迷可见一斑。

今年上半年东莞商住地成交13宗，占地面积合计43.75万㎡，环比去年下半年增加127.1%，同比去年上半年减少52.96%。除了1月成交6宗地块外，2-6月均是成交1-2宗地块。每月成交1-2宗商住地成为市场新常态，土地市场低迷可见一斑。宏观经济环境好转，市场预期往往会反映在土地市场，但今年上半年东莞土地市场未见回暖迹象，供应紧缺是抑制购地需求释放的主因。今年上半年新房市场在加速去库存，开发商抓住每次反弹机会跑量出货。品牌开发商启动高周转策略，快建快销模式急需补仓土地储备，对土地的需求强烈，而部分实力不足的企业谨慎开发投资，甚至出现部分看空未来预期的心态，这也是促使土地市场低迷的原因之一。

③、深圳客加速流入，承接深圳客的区域继续受到市场资金追随。

深圳被外界成为创业者的天堂，上半年一轮疯牛行情，让不少深圳客从股票中获利，部分富豪资产更是翻了一倍。3.30新政将二套房首付比例降低至四成，再加上香港投资置业增加、股市获利等因素共同铸就了深圳火热的楼市，房价飙涨2至3成。深圳房价的飙涨，升温深圳客的投资热情，也造就部分深圳客恐慌性入市。东莞临深片区以及虎门、长安等区域是直接受到深圳客的辐射，深圳客加速流入东莞，直接临深的凤岗、塘厦的项目被深圳客侵略，在售货量明显不足，大朗、松山湖等区域的深圳客比例也明显激增。上半年深圳客加速涌入东莞，并且市场再次现深圳投资的迹象。

深圳客加速流入，临深板块土地被看好，凤岗、黄江、虎门等承接深圳客区域的地块受到市场资金追随。如编号为2015WG004位于凤岗镇雁田片区的一宗商住地出让，地块占地面积18613.53㎡，容积率为2.5，经过10轮的抢拍，三正地产以溢价38.46%的16200万元斩获，折合楼面地价3481元/㎡。又如编号2015WG003的凤岗一宗商住地占地面积16596.3㎡，最大容积率2.5，经过19轮的竞拍，中惠地产以溢价率81.82%的2亿元斩获，折合楼面地价高达4820元/㎡。凤岗这两宗地块均以较高溢价率成交，房企看好凤岗市场主要是背后的深圳客。

④、房企单兵作战难为继，合作开发成主流。

政府减少存量用地的供应，主要在推进三旧改造，通过三旧改造来提振开发投资。供应紧缺制约了土地成交，新房市场的好转又在加快去库存，在售货量不足、土地储备量不足成为当下不少企业面临的困境。东莞很多一线品牌房企已经处于“无米下炊”的困局，但市场缺乏热门区域的优质地块供应，品牌房企通过招拍挂的单一方式已经无法填补土地缺口。碧桂园、万科均与东实集团合作，看中的正是东实集团背后的土地资源。中信地产和中天地产联合拿下黄江一宗占地规模达到10万㎡的商住地，信业地产和广源地产联合拿下茶山一宗商住地，还有今年万科与万达的“双万”合作，这些迹象都在反映房企单兵作战的独霸时代已过去，强强联合共享多方资源成为大势所趋，合作开发成为市场主流。

⑤、万科扩大虎门版图，区域深耕与高周转齐头并进。

2015年6月25日，万科地产斩获虎门博涌社区2宗商住地，占地面积合计为6.3万㎡，建筑面积18.95万㎡，住宅比例为50-60%，商业比例是40-50%。自万科通过万科紫台开辟虎门市场，并且实现了品牌落地。接着，万科乘势追击，开发“万科金色里城”，扩大虎门版图。2013年万科斥资31亿元斩获虎门大宁四宗商住地，是目前市场畅销的标杆大盘——南部湾万科城。

南沙自贸区挂牌，虎门二桥建立后将直接对接南沙，接受自贸区的辐射，虎门衔接广州、深圳，接受南沙辐射以及对接深圳客流入，房价也有望与广州南沙、深圳“接轨”。虎门坐享多重利好，区域发展潜力大，虎门又作为人口大镇，市场需求旺盛，符合万科“快建快销”的高周转策略，这也是万科长远看好虎门市场的重要原因。万科及时拿下虎门博涌村的两宗地块，一是万科长远看好虎门的发展潜力，深耕虎门市场，树立了良好的口碑和品牌形象，客户资源庞大；二是万科在售货量明显不足，土地储备加速补仓，遇到合适地块及时入市。万科扩大虎门版图，区域深耕与高周转策略齐头并进。