中原：下半年东莞土地市场有望筑底回升 低位行情将成为新常态

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞商住地楼面地价为3090元/㎡，环比去年下半年上升14.32%，同比去年上半年上升31.11%，同比2013年同期上升28.79%，地价上涨趋势明显。尽管今年地价以底价、低溢价成为主流，但东莞商住地楼面地价稳步上行，看涨预期增强，一方面是政府对土地的惜售心态强，基准地价的定价走高，另一方面东莞土地价值被看好，尤其是热点区域、临深片区的地块价格走高趋势明显。

6、品牌房企积极补仓，本土实力企业延续规模扩张。

2015年上半年开发商商住地拿地结构分解图：

从开发商拿地背景来看，上半年东莞外来企业拿地5宗，占地规模合计25.28万㎡，同比去年同期减少67.87%，建筑面积合计58.2万㎡，同比去年同期减少69.29%。本土企业拿地8宗，占地面积合计18.46万㎡，环比减少45%，建筑面积合计36.86万㎡，环比减少44.37%。本地企业拿地宗数要高于外来企业，拿地规模少于外来企业。外来企业同比回落幅度要高于本土企业。今年上半年外来企业有中信、万科、碧桂园、海伦堡分别在黄江、虎门、大朗、寮步拿下商住地，品牌开发商在售货量不足，并且土地储备量不足难以支撑完成全年的销售业绩，急需购地补仓来扩大规模发展。拿地的本土企业主要是中惠、三正、广源等有实力房企，中惠地产扩张势头较猛，扩张策略向一线热点区域进攻，分别在凤岗和虎门拿下地块。广源地产继续扩大茶山版图，三正地产尝试深圳客的甜头后，深耕凤岗市场，也布局桥头市场，嘉宏集团不差钱再次拿下石龙地块。

7、底价成交主力军地位凸显，开发商拿地谨慎冷静。

2015年上半年市场缺乏热点优质地块，土地拍卖交易平淡。上半年东莞商住地出让15宗，其中流拍地块2宗，底价成交8宗，溢价率在0-50%的有3宗，溢价率在50-100%的有2宗、无地块溢价率在100%以上。流拍率达到13%，为近四年同期最低。底价成交占比超过五成，是近四年来最高的比例，反映开发商“不追涨拿地”，拿地态度谨慎冷静。

8、中小规模地块盛行，开发商屡屡斩获“连体地”。

从商住用地的占地来看，2015年上半年单宗地块占地在3万㎡以下的小规模地块成交7宗，占地面积占总比34.06%，比2014年同期增加2.48个百分点。3-5万㎡的地块成交4宗，面积合计占比28.6%，比去年同期增加2.28个百分点。5-10万㎡和10-15万㎡的地块各成交1宗。政府在设置地块规模上更倾向中小规模，此类地块可控制总价，降低入市门槛，吸引房企参与竞拍，实现土地溢价。中小规模地块盛行，但小规模地块不利于开发商规划开发规划，也不利于项目实现更高利润，开发商屡屡斩获“连体地”，如万科那些虎门博涌村两宗连体地，广源地产获得茶山2宗连体地。