中原：下半年东莞土地市场有望筑底回升 低位行情将成为新常态

6月虎门成交2宗商住地，难掩市场冷清。

从今年上半年各月成交情况来看，商住地成交均以“个数”呈现，各月份冷热不均，1-6月分别成交：6宗、1宗、1宗、2宗、1宗、2宗。从交投量来看，1-6月分别成交：14.22万㎡、5.59万㎡、2.63万㎡、12.27万㎡、2.72万㎡、6.32万㎡。1月商住地市场迎“开门红”，累积的购地需求迎来释放契机，中惠地产向虎门、凤岗进攻，三正地产获得桥头和凤岗两宗商住地，广源地产扩大茶山版图，良好开局。2月春节淡季，土地市场进入短暂的休眠期。3月海伦堡地产获得寮步一宗商住地，市场成交未见起色。4月中信地产联合中天地产擒得黄江1宗商住地，致远地产拿下石排一宗小规模商住地。5月嘉宏集团扩大石龙版图，6月万科地产再次斩获虎门2宗商住地，长远看好虎门市场。

除了1月东莞商住地拍卖氛围较为活跃，其余月份土地交易热度冷淡。在诸多利好支撑下，新房市场已出现连续回暖反弹的行情，土地市场往往能提前反映预期，但上半年土地市场未出现回暖的迹象，主要有几点因素：其一，供应紧缺抑制购地释放。其二，尽管政策环境频繁释放利好，但房地产开发投资持续回落，开发商开发投资谨慎，不少房企仍然看空未来预期，更多在消化存量地和库存。其三，市场缺乏优质地块引领，拍卖交投气氛趋于平淡。

4、土地热点向资源优势的区域靠拢，承接深圳客的区域受市场资金追随。

据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞商住地有9个区域的成交记录，其中占地面积成交前五位的分别是：黄江10.75万㎡、虎门9.34万㎡、茶山6.14万㎡、大朗5.59万㎡、凤岗3.52万㎡。建筑面积位列前五位的分别是虎门24.99万㎡、黄江21.5万㎡、大朗11.17万㎡、茶山11.06万㎡、凤岗8.8万㎡。

从区域分布来看，今年上半年商住地成交区域分布分散，市场热点主要形成三大主线：其一，承接广深客的区域继续受到市场资金的追随。如虎门将对接广州、深圳客，虎门又“撤镇设市”，区域形象和档次有望升级，成为品牌房企布局的重心。上半年凤岗2宗地块竞拍热烈，掀起市场久违的热烈拍卖氛围，直接受益深圳客的凤岗是开发商布局的热土。中信和中天地产联合斩获黄江一宗占地规模超过10万㎡的商住地，也是看好未来深圳客。其二，受益轻轨预期，大石龙片区土地渐热。上半年茶山、石龙、石排均有地块出让，本土企业看好未来轻轨预期。其三，中心城区周边的区域对接城区购房需求，这些区域的地块受到市场关注。

5、商住地楼面地价稳步上行，地价看涨预期增强。