中原：下半年东莞土地市场有望筑底回升 低位行情将成为新常态

（二）、土地成交

1、上半年土地收益下降，政府对土地财政的依赖有所减弱。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞整体土地成交金额42.64亿元，同比2014年同期减少51.33%，同比2013年减少14.75%，其中，商住地成交金额29.37亿元，同比2014年减少42.34%，同比2013年增加1.74%。从土地用途来看，商住地成交金额为29.37亿元，占整体的68.88%；商业用地成交3.21亿元，占比7.53%；工业用地成交7.83亿元，占比18.37%；其它用地成交2.23亿元，占比5.22%。

今年土地成交金额同比去年同期急剧萎缩，为2010年以来成交最低。今年东莞土地收益明显下降，一方面是由于政府有意放缓推地节奏，商住地成交十分低迷，并且缺乏优质地块引领，土地成交金额难以起色。另一方面新房市场好转，楼市回暖，房地产相关税收增加支撑政府财政收入的增加，推地动力明显不足。此外，东莞处于经济改革转型的浪潮，对土地资源的惜售心态更加强，也减弱了政府对土地财政收入的依赖。

2、土地市场长期不振成常态，供应紧缺是主因。

商住地成交连续降温，土地市场遇寒流。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年东莞土地市场66宗，占地面积合计218.67万㎡，同比2014年同期减少31.6%，同比2013减少32.2%。其中商住地成交13宗，占地面积合计43.75万㎡，同比2014年减少52.96%，同比2013年减少23.2%；商业用地成交2宗，占地面积合计5.84万㎡，同比去年同期减少68.95%；工业用地成交29宗，占地面积合计136.36万㎡，同比去年减少33.05%；其它用地成交8宗，占地面积合计32.72万㎡，同比去年增加676%。工业用地依旧唱主角，成交量整体的超过6成。

今年宏观环境持续好转，二套房首付降低至四成，央行多次降准降息，这些都是利好市场回暖。央行降准降息，一来宽裕的资金环境和较低的融资成本，改善开发商的资金流。二来贷款利率下滑至历史地位，大大降低购房者入市成本，加快客户入市步伐，利于开发商资金流的顺畅。宏观环境好转，开发商购地意愿增强，尤其是滨海和临深片区的热点区域是品牌开发商布局的重心。

从去年下半年以来，东莞土地市场进入低迷萧条的状态，每月商住地成交1-2宗成为常态。商住地成交连续降温，土地市场长期不振成常态，供应紧缺是主因。市场鲜见热点区域的优质地块上市，品牌房企谨慎布局冷门区域。大型实力房企为改变“无地开发”的现状，加大企业的强强合作，如万科、碧桂园均与东实集团合作，看中的正是东实集团背后的土地资源。东莞土地市场长期不振，低迷趋势延续。政府推地节奏的放缓，市场缺乏优质地块的刺激，东莞土地交投氛围较为平淡。

3、不少房企看空行业预期，商住地成交未见回暖迹象。