中原：下半年东莞土地市场有望筑底回升 低位行情将成为新常态

① 、土地财政压力、市场预期好转，下半年将迎来推地契机。

今年上半年东莞土地成交金额为42.64亿元，同比2014年同期减少51.33%，同比2013年减少14.75%。今年土地成交金额同比去年同期急剧萎缩，为2010年以来成交最低。今年东莞土地收益明显下降，土地财政压力增加。今年房地产宏观环境发生转变，首先是国家支持自住和改善需求，为房地产行业发展指明方向。其次，宏观经济下行压力增大，中央扶持房地产发展，提振开发投资。目前经济下行压力不减，经济回暖基础偏弱。在短期内，投资仍是拉动经济增长的重要抓手，房地产更是首当其冲。

下半年东莞土地市场将迎来推地契机，主要几个支撑点：其一，政府财政压力，需要加快推地步伐增加财政收入。其二，2014年以来东莞土地供应快速放缓，供应紧缺的局面加剧，局部区域新房市场已出现供不应求。平衡区域楼市供求关系，稳定房价，政府需要及时补充土地对接需求。其三，宏观环境好转，开发商对行业预期信心增加，拿地积极性高，这也是政府推地的重要契机。其四，广深客加速外溢，对接广州、深圳客的局部区域将迎来发展新机遇，东莞可顺势加推地块。

② 、宽松的货币政策和低成本融资，激发开发商拿地需求。

宏观经济低迷不振，股市面临“崩盘”，央行不断实行宽松型货币政策，持续向市场释放流动性、降低基准利率水平，使得企业获得资金的难度和成本大为下滑，从而激发开发商拿地囤地的需求。央行经过4次降息后，5年以上贷款利率降至5.4%，为1991年以来最低。贷款利率的低位可以直接降低开发商的融资成本。多重利好政策的刺激，新房市场销售好转，加速开发商的资金回笼。市场持续回暖，企业资金得以有效回笼，开发投资信心增加，也会适当购地扩大规模发展。预计下半年市场持续回暖、开发商资金链宽裕、企业融资成本降低，将是开发商购地的最佳时机，激发房企出手拿地。

③ 、下半年东莞土地市场有望筑底回升，但低位行情将成为新常态。

6月28日央行再次降息，并且相应调整公积金贷款利率。央行再次降息降准为回暖的楼市锦上添花，下半年楼市有望延续上半年的升温态势。深圳客加速流入，尤其临深片区项目在深圳客侵略下，销售顺畅，快速回笼资金，增加开发商的市场信心。下半年市场持续向好，库存量被快速消化，开发商会寻求新的地块发展。土地市场供应缺口加大，下半年政府加快推地节奏，开发商的购地需求也将集中释放，土地交易量有望升温。品牌开发商将会在下半年寻找机会获得合适地块，增加土地储备以支撑完成全年的销售业绩。但东莞土地低迷的局面难以根本扭转，低位行情将成为市场新常态，一方面是由于土地供应紧缺所致，另一方面区域发展极不平衡，对于相对落后的三类镇区，实力房企不敢轻易布局，缺乏热门区域的优质地块，市场交易氛围趋于平淡。

④ 、“轻轨概念”重塑土地价值，下半年沿线轻轨地块备受关注。

2015年下半年东莞R2地铁将试行，东莞将进入“地铁时代”。石龙、茶山等镇区将借着轻轨的机遇大力发展房地产、物流等产业，虎门会加大发展电子商务等服务产业。在各区域的产业调整下，东莞政府将会加快土地置换。频临轻轨，投资活跃，需求旺盛，也会助推周边地价的走高，沿线轻轨板块的土地价值将会重塑。受益于轻轨开通，沿线轻轨的区域土地将受到市场关注，虎门、茶山等区域地块或会受到市场关注。