中原：2015上半年东莞商业供应活跃 商铺成交大幅降温

一、2015年上半年商业市场回顾

（一）、整体市场

商业供应活跃，成交大幅降温。

据东莞中原研究中心监测数据显示，2015年上半年，东莞商业地产供应面积48.17万㎡，按面积比2014年同期上升58.51%，比2013年同期上升95.65%；供应套数5542套，比2014年同期上升103.30%，比2013年同期上升106.25%。成交面积24.62万㎡，比2014年同期下降4.46%，比2013年同期上升1.11%；成交套数2857套，比2014年同期下降27.65%，比2013年同期下降2.49%；成交金额33.95亿元，比2014年同期下降17.86%，比2013年同期下降20.86%；成交均价13785元/㎡，比2014年同期下降14.06%，比2013年同期下降21.75%。

据东莞中原研究中心监测数据显示，2015年上半年，东莞商铺市场供应面积45.44万㎡，按面积比2014年同期上升108.06%，比2013年同期上升166.20%；供应套数为5246套，比2014年同期上升98.34%，比2013年同期上升127.00%。成交面积为20.23万㎡，比2014年同期下降2.74%，比2013年同期上升18.51%；成交套数2528套，比2014年同期下降31.43%，比2013年同期上升1.28%；成交均价为14713元/㎡，比2014年同期下降17.32%，比2013年同期下降27.15%。2014年上半年，东莞商铺市场成交金额占商品房成交总金额的6.95%，比2014年同期大幅下降7.87个百分点。

据东莞中原研究部监测数据显示，供应方面，今年上半年东莞写字楼供应2.73万㎡，比2014年同期下降68.07%，供应套数为296套，同比大幅增长265.43%。可见今年上半年供应的写字楼产品主要以中小户型为主，包括有南方商业大楼、福禧大厦和莲湖四季豪园供应。成交方面，上半年写字楼成交329套，环比去年同期大幅上升，主要靠盛都花园、东城万达广场、万科大厦、环球经贸中心等项目成交拉动。上半年东莞写字楼成交均价为9514元/㎡，同比去年同期上升9.57%。

（二）、商铺市场

1、受股市飙升分流影响，上半年商铺投资降温明显。

据东莞中原研究部监测数据显示，近几年东莞商铺成交走势呈现上行趋势。受2012年 、2013年这两年东莞房地产市场发展迅速，楼市成交持续升温热闹，住宅楼盘带来了一大批量商铺物业，随着居住氛围逐渐增强，区域内商业需求上升，许多投资客越来越看好东莞商业市场。

但2015年上半年股市飙升，严重分流商铺市场投资客户，造成上半年商铺投资降温明显。

2、商铺成交金额占比急速下降，创历史同期低位。

据东莞中原研究部监测数据显示，去年上半年住宅楼市低迷，许多项目通过大卖商铺回笼部分资金缓解企业资金压力，而今年上半年住宅楼市异常火热，大部分开发商借助市场环境向好，加速推住宅跑量，导致在商铺方面的营销动作较少。加上今年上半年股市疯牛行情一定程度也分流了不少商铺投资客，从而造成上半年商铺成交高位回落，市场占有率急速下滑。

3、低价项目交易以及商铺促销优惠减少，商铺成交均价环比小幅上升。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年上半年商铺成交均价为14713元/㎡，比2014年同期下降17.32%，环比2014年下半年上升7.10%。从东莞商铺成交均价走势看，2011年-2013年的上半年商铺价格上升速度很快，主要是随着商铺投资氛围加浓，商铺区域价值提升影响。随着近两年越来越多的陈旧商铺低价打包抛售、低价回迁以及个别项目以低价大体量重复签约，明显拉低全市商铺均价。其中今年上半年商铺价格环比去年下半年有所回升，主要由于今年没有了虎门地标大体量低价成交的影响，加上开发商侧重去住宅库存，对商铺促销优惠力度减少，导致价格有所回升。

4、厚街商铺积压严重，后市去化压力巨大。

据东莞中原研究部监测数据显示，截止2015年6月30日，东莞商铺全市有33个镇区有存量，主要集中在厚街、长安、万江、凤岗等热点经济强镇，存量前10 的区域占全市总量的六成多，主要是由于热点镇区的商铺供应长期比较活跃，多年累积造成库存持续走高。截止6月底，厚街商铺库存升高至23.17万㎡，消化周期已高达20个月，又因后市持续放量，去化压力将持续加剧。