中原：银十逆袭变金十 东莞11月楼市成交有望再创新高

二孩政策全面放开，刺激购房需求增加。

十八届五中全会公报指出：促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。全面放开二孩政策，有利增加未来人口量，刺激购房需求增加。尤其是二孩放开后，四房和五房的改善户型购买需求增加，在多项政策红利下，未来改善需求释放将持续增强，利好楼市发展。

● 供应：大好行情刺激开发商持续推货，楼市供应依然活跃。

今年中小房企的项目比较多，尤其今年宽松政策持续深化催热楼市，许多中小型开发商垂涎欲滴纷纷加快入市步伐抢滩市场。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，11月楼市新增供应量仍然较大，包括有汉邦雍景居、鼎峰尚境、班芙春天、利丰中央公园、莲湖山庄、保利中央公馆等项目新增供应住宅。实际市场中，11月整体推货热度仍然较高，据不完全统计包括有振业松湖雅苑、佳兆业碧海云天、保利中惠悦城、珠江观澜御景、中惠悦峰、御海蓝岸、景泰嘉园等项目均预计于11月开盘或加推。但推货氛围比10月有所减弱，尤其是新盘入市量明显减少，主要由于许多项目都抢在传统的“金九银十”旺季抢跑，造成后面供应放缓。

● 产品：刚需发力很强，别墅入市掀热潮。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月潜在新增供应中，刚需产品保持较强的供应主力地位，比较多项目单盘推货量均比较大。此外，别墅入市量也明显增多，楼市再掀一股别墅入市热潮，如莲湖山庄二期315-450㎡独栋别墅开盘、利丰中央公园推320-529㎡双拼/独栋别墅、海逸豪庭推267-556㎡双拼/独栋别墅、松湖雅苑推190-300㎡联排别墅等等。

● 营销：暖场活动减少，“高筹冲量”成新态。

从10月份开始越来越多项目明显减少大中小型暖场活动的举办，由于许多开发商在前几个月销售业绩较好，加上宽松政策持续深化刺激客户加快入市，许多楼盘营销现场自然来访量普遍较高，预计11月东莞楼市暖场活动继续有所减少。究其原因：一、来访量充足达到理想值，开发商开始更注重节省成本。二，楼市火热下，较多项目认筹量较高，促使开发商减少营销费用投入。

政策持续宽松下，客户买房热情较高，促使较多项目认筹比较顺利，项目认筹量在相对较短的时间内快速冲高。据监测发现，近期许多项目认筹量普遍较高，大部分在200到800个间。随着认筹量容易高达标，越来越多的开发商调整推货策略，明显加大单次推货量，推货体量普遍在200套左右起到400套，“高筹冲量”的营销渐成新态。

东莞中原研究部认为，有优势的项目可以通过“高筹冲量”开盘形成热销效应，但目前政策利好，大部分客户入市心切，开发商们不宜因追筹拖延开盘太久，否则容易造成前期认筹客户流失。

● 区域：临深房价高和供应紧张常态化，交通政策双重利好加快深圳客外溢到厚街、大朗、沙田、寮步等区域。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，截止2015年10月31日，临深片区洋房库存量为36.08万㎡，按过去一年的消化速度计算，其消化周期仅有1.9个月，库存量紧急告紧。因目前临深片区尾盘较多和旧盘供应量有限，临深市场面临严重供应短缺，又因未来新盘入市较少，未来相当一段时间内临深供应紧张将呈现常态化。