政策预期催熟东莞楼市 2011年一季度“量升价稳”

　　本季度成交的地块位于樟木头镇樟罗村西城路西侧，面积约6.7万平方米，容积率为2.45，起叫价为1.96亿元，此地块在10年已经遭遇过2次流拍，本季度又拿出来进行挂牌出让，但是又一次流拍，总共已经流拍了3次。

　　流拍地块信息表

　　住宅分析

　　总述

　　政策预期催熟东莞楼市 一季度“量升价稳”

　　1月26日“新国八条”出台，标志着中国楼市将进入新一轮深度调控，房价问题已上升至政治高度。“第一季度地方政府须公布房价年度控制目标”这一要求有区别上历史上任何调控措施，其严厉程度为史上之最。在传统的楼市淡季2月至3月上旬，限购令在全国扩散，此阶段市场预期普遍为看跌房价，楼市观望氛围浓厚，成交低迷。3月中旬后，限购令持续扩散，部分城市公布年度控制目标，而主基调则为“房价保持GDP增速”，与之前民众期望房价下跌产生较大偏差，房价平稳上涨基本成为共识，市场观望氛围有所减淡，成交量反弹较明显。

　　3月18日，“限购令”落地佛山，随之社会各界疯传“东莞即将限购”传闻，这一政策预期大大地催熟了东莞楼市。虽然政府相关部门及时站出辟谣，但房地产开发商宁愿“做好最坏打算”，主动出击赶上“限购末班车”。3月最后两周东莞楼市热闹非凡，以万科为代表的房企加快推盘步伐，导致供应量井喷，楼市成交上演疯狂。部分开发商以“先走为赢”为理念，加大促销力度，加快出货，以“特价房”为主要形式局部价格暗降。今年东莞房价控制目标为保持GDP增幅（今年GDP增幅目标8.5%），即今年全年房价警戒线8200元左右。而一季度住宅均价已达8240元，这意味着欲达到控制要求，接下来的2-4季度房价不允许有任何涨幅。从市场监测来看，今年东莞将新增大量高端项目，很显然如果任意市场自由发挥，今年房价冲破8200元警戒线可能较大。因此，在接下来的2-4季度，东莞市将会出台相应配套措施逐渐成为内业普遍预期。这意味着市场随时可能面临政策调整，“主动出击，加快出货”将成为今年营销重点方向。这一预期也将会使更多的年内新上市的项目加快推货步伐。

　　由于在3月份之前，东莞楼市新增量较少，整体仍然处于“低库存”阶段，房价受到供求关系支撑。3月后，楼市新增将大幅增多，“低库存”局面将得到大大改观，供求压力将会平缓加大，在下半年将表现明显。

　　在东莞不限购的前提下，东莞楼市成交将保持稳中有升。未来充满变数，东莞最终成交走势还看政策最终走向。