中原：东莞楼市仍较理性 或可抵御风险（8月报）

八、后市展望

楼市政策调控方向由上半年的“促进消费”向“促进平稳健康发展”转变。

8月25日十一届全国人大常委会第十次会议举行第二次全体会议，听取国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。报告中提出下半年重点抓好八方面工作，其中一项工作是继续扩大内需特别是消费需求，继续实施好促进汽车、家电等消费的政策措施，加快城乡流通网络建设；完善房地产市场调控，加强土地、价格等政策引导，促进房地产市场平稳健康发展。

可以看出中央对房地产政策的调控方向由上半年的“促进消费”向“促进平稳健康发展”转变；同时由于上半年一线重点城市高价地频现、房价快速飙升至2007年高位，市场波动较大，因此在土地与价格上加强政策引导，防止土地价格与房价出现过快增长的势头。据此分析，一线重点城市过快的房价上涨势头预期得到平抑，二线城市房价保持平稳发展态势。

在经济复苏进程中股市出现下降，市场对经济复苏预期产生分歧，投资消费意愿有所下降。

从7月底8月初开始，中国股市在上一轮反弹行情中最高触及3478点，然后开始深幅快速调整，至8月底短短一个月时间最低跌至2639点，跌幅超过24%，相对整个反弹而言已经跌去接近50%，众多投资者大多亏损离场，市场信心深受打击。究其原因，主要是7-8月新增贷款额均远远低于市场预期，呈现大幅收紧态势；另外，银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》通知落实后，信贷资金违规进入股市得到较好的控制，同时上半年已经违规进入股市的资金也陆续撤离，股市资金面明显偏紧，随后进入快速深幅调整。

原本股市的繁荣使得市场对经济复苏信心持续增强，而目前股市的下降则令之前关于“实体经济与虚拟经济相背离”的说法得到确认，更让市场对经济复苏产生分歧。更直接的影响则是导致短期市场观望情绪加剧，投资消费意愿有所下降，同时也影响到在大宗商品上比如房产的投资与消费更加趋向谨慎。

整体楼市成交持续下滑，市场受各种利空因素压制，市场对房价的预期逐步发生改变。

据中原地产研究中心对一二线重点城市的楼市成交报告显示，8月份住宅成交量普遍下滑，北京-16%、上海-5%、广州-12%、深圳-24%；二线城市：杭州-17%、成都-17%、武汉-12%、重庆-9%。同时，政策方面面临新转向，各种防控市场风险的言论和政策纷纷曝光各大媒体。政策方向也将从全面刺激消费到抑制投资需求、大力加快开发、增加住房供应上来。加上先行的股市近期出现快速深幅调整，令市场对此轮股市与楼市的反弹行情重新反思，普遍对股市与楼市的后市预期逐步发生改变，给房价继续上升形成强有力的压制。在短期观望气氛浓厚，成交持续下滑、各种利空打压楼市的市场环境下，买卖双方经历短暂的僵持在进入“金九银十”后卖方市场预期出现松动和主动让步，形势逐步有利于买方市场。

新盘新货陆续上市填补市场空白，供需结构性失衡状况有望逐步得到缓和。

从目前了解到的市场情况看，从8月底开始，新盘新货开始陆续上市迎接即将到来的“金九银十”。这些新盘新货中等户型面积的产品陆续增多，近半年来的供需结构性失衡状况有望逐步得到缓和。如近期上市或者准备上市的项目：江南第一城、金域中央四期、黄旗印象、景湖时代城、上东国际、天诚康桥二期、中信凯旋国际等，这些项目为市场填补了部分的市场空白，提供了许多适合普通自住的户型。

“金九银十”推盘热潮渐至，营销推广力度加大，短期观望情绪有望逐步打破。

进入8月中下旬，新增供应开始温和放量入市，推盘热潮开始启动，营销推广力度逐渐加大。原因主要有几个：1、上半年主要消化库存，通过加快销售回笼资金，新增供应持续偏紧，在建的项目将会陆续在下半年上市；2、上半年市场回暖，房企销售资金快速回笼，上半年业绩普遍超出预期，部分开发企业在下半年调高年初原定的业绩目标，或者尽快完成手头上的尾盘的销售，集中精力开发新项目，因此，下半年这些开发商出货的压力将逐步加大； 3、二套房贷收紧，市场持续向上预期面临压力，卖方市场特征有所松动，出货意愿增强；4、第四季度将至，预期新增供应集中释放，届时竞争压力明显加剧，因此部分开发商有提前推盘的策略需求；5、今年中秋节是10月3日，与国庆长假重叠，部分新莞人选择返乡过节，留莞人员较往年预期明显减少；6、今年国庆是新中国成立60周年大庆典，媒体报道焦点多集中在庆典活动，楼市关注度将受到明显的平抑作用，部分楼盘项目预期推货提前。