中原：东莞楼市仍较理性 或可抵御风险（8月报）

随着各楼盘的推广力度加大，各楼盘营销方式出奇制胜，借国庆、中秋等节日为炒作点，预期市场逐步升温，短期观望情绪有望逐步打破。

预期开发商在“金九银十”试探市场对价格的承接力，个盘分化明显。

由于目前市场观望气氛仍然较为浓厚，发展商推盘主要目的并不是为了促进销售，更重要的为了打破市场观望气氛、试探市场对价格的承接力、提升项目形象和档次等等。而其中试探市场对价格的承接力尤为重要，目前的市场形势改变了房价的上升预期，同时经历上半年的需求集中释放，下半年的购房需求量存在未知数。预期在这个试探过程中，个盘的分化会比较明显，一些地段好、产品适销对路、品牌实力强的项目将受到市场的重点关注，价格承接力较强，而一些拼合户型面对二套房贷的收紧，价格承接力较弱，一些优质的小户型公寓项目在供应偏紧的情况下对价格的承接力较强，同时别墅、豪宅大户等奢侈、抗通胀品种对价格也具有较强的支撑力。

部分优质个盘上市成为楼市风向标，支撑区域房价平稳上升。

从目前市场调研综合评估，金九银十到年底，有部分优质个盘受市场关注度极高，这些个盘地段佳、配套完善、规模大、品质高、营销包装高调、高格调宣传、品牌实力强等等因素支撑，还没有入市即受到市场的高度关注，如景湖时代城、黄旗印象、金域华府、虎门国际公馆等项目，预期这些个盘上市由于价值支撑力强、追随者众，定价较高，市场承接力也比较强，将成为区域市场甚至是全市楼市的风向标，支撑区域房价平稳上升。

二套房贷继续收紧，改善及投资需求释放持续受阻，刚性自住需求成购房主力军。

从宏观角度看，下半年各大银行信贷增量明显缩减，银行的信贷冲动有所抑制。从房地产行业而言，自银监会发出加强按揭贷款风险管理的通知后，各大银行在8月份纷纷落实执行二套房贷重新收紧的政策，相信进入楼市的“金九银十”也难以出现松动迹象。据此分析，部分改善及投资需求释放继续受到平抑，刚性自住需求成为“金九银十”的购房主力军。

累积刚性需求有望集中释放，抵消二套房贷收紧所带来的成交下滑，预期成交量逐步回升。 

从今年3月份开始，刚性的自住需求由于相应的产品供应出现较大缺口，这部分需求持续累积，虽然有部分分流到二手市场，但更多的累积到今年金九银十及年底集中释放。随着新盘新货的陆续上市，适合普通自住的户型越来越多，预期这些累积的刚性自住需求得到有效激发，从而抵消了二套房贷收紧所带来的成交下滑，预期整体成交量在进入“金九银十”后逐步回升。