中原：三季度东莞住宅成交不及预期 预计四季度供需两旺

恒大、三正前三季度业绩已超去年全年，碧桂园四季度冲刺压力火烧眉毛。

如上图所示，截止9月底，业绩排行前十名的开发商中，6家房企业绩未能完成去年全年总业绩的70%，其中碧桂园仅完成了32%，可见其四季度冲刺的压力已火烧眉毛。三正地产由于今年有新盘三正瑞士半山入市并热销，而其它项目仍持续销售，促使其业绩已提前完成去年业绩，并具较大的增长。

2014年三季度住宅销售套数排行：

热销盘多为纯新盘，“以价换量”成效显现。

从2014年三季度东莞住宅销售套数排行TOP10楼盘中，有5个属纯新开盘项目，另外由于碧桂园常平首府在6月底开盘，大部分签约在7月份起实现，因此可以看到排行前五名的项目，明显有四个是新开盘项目，也就是说三季度市场并没有实现真正的回暖，市场成交依靠纯新盘拉动。TOP10中，依然是刚需主导市场，之所以卖得好，其中降价或低开入市是重要的关键原因，TOP10中有8个项目均采取“以价换量”策略促成交。

（七）后市展望

“9.30”新政，或有助快速稳定市场预期。

9月下旬南京宣布全面取消限购，36个限购城市仅剩北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市坚守限购。一直执行限购力度较强的城市都面临全面放开限购，政府救市意图十分明确，促市力度比较大。从对多个城市放开限购后的楼市成交看，除了个别城市在放开后一个月内成交量有比较明显的增长外，多数城市在金九期间楼市成交表现平平，反映放开限购对大部分这些城市楼市的促进作用较小，也就意味着市场成交要想较好地上升回暖，房贷放松将成为唯一的办法。

9月30日，央行发布《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，其中提出“对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍”、“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”等内容，这意味着，首套房认定政策正式放宽，此前首套房政策执行“认房又认贷”。东莞中原研究部认为，此次央行新政将快速稳定市场预期，提振市场信心，刺激购房者入市积极性，尤其有助改善型需求的大幅释放。对于一些前景预期较好的一二线城市，或促使投资性需求大幅回归市场。