中原：三季度东莞住宅成交不及预期 预计四季度供需两旺

5、价格：银十“以价换量”成主调，年末房价趋稳中，或小幅回升。

今年受市场低迷影响，东莞许多开发商前三季度的销售业绩环比去年同期跌幅较大，企业资金回笼压力大。今年东莞楼市并没有迎来“金九”，眼下十月已过去一周，银十期间出货压力逐渐加大，预计开发商们不会错失银十出货的大好机会，降价促销跑量。主要由于：一、今年前三季度，东莞住宅供应持续偏紧，尽管在9月底供应量比较大，但当月实际市场供应量不多，部分项目延迟在10月开盘供应入市；二、供应紧，意味着可售房源的选择性小，对客户吸引力不够；三、前三季度多数房企成绩不乐观，企业资金的快速回笼得不到保证，全年业绩任务逐渐压顶，出货压力迫在眉睫；四、尽管9月30日央行正式发文件强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求，掀起大规模的救市，促使房地产市场预期走好，但地方城市落实时间尚未确定，当前东莞部分购房者仍观望，对购房优惠的期望仍然较高；五、目前东莞购房者对高价抗性较大，特别是改善客户并不急于换房，开发商贸然马上提价并不可取，容易将大量的潜在客户挡之门外，定价更贴合市场、更理性更能有助跑量；六、后市供应量大，区域内竞争日益加剧，“先走先得”仍为共识。

随着银十“以价换量”，多数项目业绩的增加、资金的逐渐回笼使开发商逐渐缩小优惠折扣，或收回。11、12月新项目数量增势更明显，楼市成交量将有力地迅速回暖并趋稳，使新盘的定价不会太高太低，仍然保持合理定价入市，市场价格水平会逐渐趋稳。又由于发达镇区的项目推货量增加，市场中别墅产品供应放量增大，因此预计价格趋稳中，或小幅回升。

6、成交：房贷、供应等利好刺激，预计四季度楼市成交量大幅上升。

供应一直是影响东莞楼市走势的主导因素，而今年前三季度供应紧是直接制约东莞楼市回暖的关键原因。第四季度，在大围环境稳定向好的背景下，供应充足的基础下，东莞住宅成交量有望大幅提升。究其原因是：

一、房贷新政逐渐落实后，银行对首套房贷款支持力度加大，放款速度加快，激发购房者入市；二、供应充足，可选择性增加，诚意客户增加；三、纯新盘增多，首批产品通常能集聚较多的市场关注，更受客户青睐，通常能获得比较快的去化速度；四、经济强镇或热点区域供应活跃，利于区域内旺盛需求的释放；五、品牌房企的新项目较多，竞争力较强，去化速度较快；六、刚需户型仍为供应主力，直接对接庞大的刚需客户群体。七、新盘定价偏谨慎合理，部分开发商为冲刺全年业绩目标，仍有部分项目以低于市场预期定价入市，有效激活需求释放；八、由于今年在售项目中，处于尾盘状态的项目较多，年末尾盘促销优惠多；九、个别区域内竞争剧烈或引发部分项目上演价格战，房价下降吸引部分客户入市。十、“认贷不认房”新政利好当前，有效激发改善需求大幅释放。

市场仍存在隐忧，开发商不宜盲目过分乐观。

9.29央行发布的住房信贷新政，给予市场较为积极利好的一面。而国庆期间不少项目的实际认购好于去年同期，短期内市场反弹好转的迹象十分明显。但东莞中原研究部认为，目前阶段的楼市，开发商不宜盲目过分乐观。限贷放开，对于短期的房地产楼市的影响无疑是正面的。但开发商必须清晰认识到的是，政策里面强调购房者先把之前贷款还清，才可以再次贷款。这一进一出，还是反应银行资金紧张，银根紧张的格局不变。政策对改善受益最大，但改善购房者并不急于入市，换房流通仍然有一阶段性转换。政策更多是以时间换空间，从而实现房价的软着陆。

目前市场仍然存在几点隐忧：首先，银根是持续收紧的，有条件的银行房贷利率或回到基准利率甚至9折，但7折基本上是不可能的了。其次，近两个月的股市表现十分强势，大股增幅远远高于地产指数，这反映投资资金在流向股市，支撑房地产回暖的基础尚不稳固。再是，美国经济复苏强劲，美元一路走高，黄金下跌至近三年低点，原油也一路走低。这反映美元过于强势，大宗商品价格承压，人民币汇率也将承压，热钱回流美国，对房地产行业也将带来一定冲击。最后，廉政建设持续深化，间接影响楼市。在银根收紧、股市强势、人民币汇率承压以及廉政建设的四大主导因素下，未来房价上涨动力依旧不足，开发商不宜对后市过于乐观。