中原：三季度东莞住宅成交不及预期 预计四季度供需两旺

继续执行稳健货币政策，加大首套房信贷支持力度。

8月M2增速仅12.8% ，M2增长回落并不及预期，显示实体融资需求依然低迷，货币流通性降低。今年货币政策一直保持偏紧状态，由于年初计划全年信贷投放额度比去年有所增长，那么今年剩余的额度将会在第四季度得到释放，相比之下，第四季度货币流动性要宽松一些，从长期来看，央行坚持继续执行稳健货币政策。加上9月底房贷新政放宽更明确提出满足居民首套房贷款需求，预计第四季度银行对首套房信贷支持力度加大，放款速度有所加快。

市场转暖预期增强，预计四季度楼市供需两旺。

1、供应：多盘陆续入市，市场供应尤为活跃。

踏入2014年第四季度，意味着全年最后的关键时刻已经来临，房企们的全年业绩任务变得更加繁重。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，原预计在9月入市的项目出于认筹量、市场影响力等因素的考虑，延迟开盘时间。另外，近期全市约有20多个项目仍处在营销中心或样板房开放阶段，按一般营销步骤程序，这些项目基本都会抢在年底前入市。同时，据监测，仍在加速筹备、营销的新项目较多，尤其是万科、碧桂园这些知名品牌房企对全年目标冲刺任务更重视，预计旗下多个项目将在第四季度陆续入市。

在售项目方面，由于上半年多数项目库存去化速度较慢，不少项目在金九银十期间促销跑货，库存量逐渐减少，那么相应开发商会加推新品入市，满足市场需求及项目销售的需要，因此预计第四季度仍有不少项目继续加推新货，市场供应相当活跃。

 2、产品：刚需仍主流市场，别墅供应量井喷。

据东莞中原研究部不完全统计显示，四季度预计将有70多个项目推住宅，纯新项目超40个，产品供应仍以刚需户型主流市场，其中别墅供应量如井喷，包括有南部湾·万科城、东方银座兰乔公馆、珠江观澜御景、碧桂园翡翠山等将近20个项目供应别墅产品。从区域分布看，经济发达镇区的住宅供应放量明显增大，如虎门、厚街、长安等，利于区域内旺盛需求的释放；三线镇区逐渐发力，供应量同比增幅明显。

3、开发商：后市预期增强，营销动作有所减少。

今年许多开发商的业绩已差了一截，全年业绩考核和资金回笼压力压顶已经不允许开发商迟疑，加快出货并抢在年底前成功跑量成为唯一的选择。又由于10月份是传统的购房旺季，多半开发商会在此期间冲刺。接下来11/12月，不少项目已在第三季度及10月降价促销跑量，同时随着资金的逐渐回笼到位，其营销动作会有所减少。再者目前央行出台的《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》指出“银行业金融机构在防范风险的前提下，合理配置信贷资源，支持资质良好、诚信经营的房地产企业开发商建设普通商品住房，积极支持有市场前景的在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道，支持符合条件的房地产企业在银行间债券市场发行债务融资工具。积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。”，意味着将降低房企的融资成本，减少房企融资成本压力。那么部分开发商在后市跑货逐渐增多，资金回笼到一定程度时，项目销售将逐渐定调，保持“顺卖”。

4、客户：多方利好当前，客户入市意愿增强。

进入第四季度，大环境更稳定向好，显然提振客户入市信心，刺激购房者入市积极性。加上部分受压抑较久的客户，在第三季度并没有出手，主要迫于市场新品供应不足，或项目位置、产品等原因未能如意，预计在第四季度众多新盘入市，新品琳琅满目之时，部分客户购房欲望会大为增强。先前由于国家政策调高二套房首付，近几年东莞改善型住房成交一直平平，改善型住房多为换房需求的购房者所需，也就说明经过8年的累积时间，东莞许多改善性需求也应该到了释放的时候。央行房贷新政指出房贷结清后二套房算首套，那么改善型客户将受利于此次新政，入市门槛大幅降低将明显增强改善型客户入市意愿。