合富:东莞楼市成交量正常高位回落(2010第1季度)

五．新开工

合富辉煌东莞市场研究部数据显示，全市新开工面积为118.8万平方米，同比09年第一季度的79.4万平方米增加了49.6%，与08年同期的175万平方米大幅减少了63.6%。

2010第一季度，全市总共有15个区域有新开工项目，其中面积最多的属凤岗镇，总新开工面积达31.2万平方米；其次是厚街镇，新开工面积是18.3万平方米；排名第三的是松山湖，面积约17.5万平方米，且只有万科．松山湖1号花园项目有新开工。南城区新开工有3.7万平方米，总共有3个项目有新开工，分别是国际公馆、御花苑天珑湾和金域中央。

住宅分析小结：

东莞累积一年住房需求在09年集中释放后，2010年一季度成交量正常高位回落。很显然，当前东莞楼市成交受到多种因素压抑，成交量回落为情理之中。第一，当前楼市面临史上罕见的“低库存”局面，可售产品较少，选择面不多，甚至出现“一房难求”现象，住房需求受到了较严重的压抑；第二，市场面临“供应短缺”局面，基于08年低迷的市做出的对09年的较低的市场预期，导致09年新开工量较少，楼市新增量较少，在出乎意料的成交井喷情况下，新增量严重不足；第三，政策观望也是抑制一季度成交的重要因素。09年底始，市场频频发出“政策收紧”声音，楼市也因此进入一轮观望期，成交量受到抑制。

延续09年的房价持续上扬，2010年一季度东莞房价达到历史最高位。此阶段的房价上涨主要体现在结构性上涨。第一，09年始，在相当一段时期内，东莞楼市呈现“供不应求”现象，并且一直持续到2010年一季度，东莞房价受到供求关系支撑；第二，经历09年楼市迅猛回暖后，开发商资金相对较充裕，降价促销意愿不明显，房价受到支撑。第三，高端住宅成交比重大幅上扬拉高全市整体均价，房价结构性上涨。09年第四季度始，东莞高端住宅供应增多，成交比重增加，如万科金域华府、万科虹溪诺雅等。相对而言，东莞普通住宅价格较稳定。

当前楼市供求比处于低位水平，尤其城区“供应短缺”现象较明显。当前楼市仍处于消化存货阶段，预计在第二季度开始，新增供应将会陆续增多，“供应短缺”状态将得到改写。2010年东莞楼市成交将受到政策收紧的抑制，但由于东莞以刚性需求为主导的特性决定了政策对东莞楼市成交影响有限。东莞普遍镇区在过去两三年价格基本处于平稳阶段，上涨幅度较小，2010年价格上涨更多表现在结构性上涨，加之过去两三年土地成本的高企， 预计2010东莞房价下行压力较小，整体以平稳为主。