中原:7月中小户型占主导 金九银十迎别墅供应高峰

八、 后市展望

1、全球经济复苏放缓，但国内经济仍然维持快速增长。

全球经济的风向标主要看美国，美国今年第二季度的经济数据在7月份公布，经济复苏放缓成为事实，表现出经济复苏动能不足。美元的持续下跌则充分表明市场投资者对美国经济基本面的预期担忧。相比较于美国，我国经济虽然同样在二季度增幅放缓，但仍然维持快速增长甚至是偏快的态势，这对于资产价格如房价将起到较强的支撑作用。

2、政策面归于平静，资金面保持宽松，住房信贷预计有所放松。

房地产的调控政策自4月17日出台后经历了细化落实执行，基本在6月份政策已经出尽；进入7月底政策调控对市场的影响逐步减弱，市场观望情绪开始逐步化解，8月份政策面预计保持平静。而资金面方面，由于对经济二次探底的忧虑，央行明确表态保持持续的积极财政政策以及适度宽松的货币政策，再加上人民币升值的通道已经打开，预计下半年的市场流动性都比较充裕。股市和楼市都是资金推动型市场，适度宽松货币政策的环境下，资金面的宽松为市场成交提供了较好的支撑作用，而随着成交的逐步回升，住房信贷潜在业务量在上升，银行间争夺业务预计趋向激烈，据此分析，预计住房信贷在8月份随着市场成交量的进一步回升存在有所放松的可能。

3、市场消息面仍然以负面平抑为主，市场预期仍然向下。

从房地产政策调控出台后，市场消息面始终处于打压为主，舆论导向主要集中在持续收紧房贷、抑制投资需求、第四季度房价全面下调等着眼点上，特别是在政策出尽后，政策面逐步归于平静后，消息面更加趋紧。消息面如此，则影响到市场预期仍然处于下行趋势，开发商、投资者对市场预期均不乐观，甚至作为自主需求的购房者对房价也是向下的预期为主。

4、股市触底放量反弹，市场底部正在反复构筑，投资需求逐步活跃。

自7月初开始，我国股市开始触底反弹并保持持续向上趋势，并伴随着成交量的持续温和放量。据此可以判断，目前股市在底部区域运行，市场底部正在开始构筑，投资资金开始逐步活跃陆续进场。股市是经济的晴雨表，上半年股市的持续单边下挫，表明下半年的经济增长放缓以及市场对经济二次探底的担忧；而7月份开始的市场反弹以及筑底，表明刺激经济的政策仍然持续，市场流动性仍然保持宽松，包括房地产市场在内，也预示着金九银十楼市的成交量预期回升，房价在触底后随着成交量的回升也将逐步趋稳。

5、房地产板块反弹力度强于大市，但市场分化明显。

股市大盘7月初开始反弹，最高位累计反弹幅度为15.6%，而房地产板块反弹力度明显强于大市。以万科A为例，同期反弹幅度为28.6%，明显跑赢大市，反映的是房地产股票经历上半年的充分调整，投资价值凸现，投资需求逐步活跃，投资资金陆续进场。

从股市150支股票的表现看，分化明显。通过对房地产股票的梳理和分析，后市房地产市场发展方向如下：1、商业地产的开发和投资热在住宅市场政策调控下逐步升温，后市商业地产有较大的发展机会；2、一线城市特别是房价上涨过快的城市，由于成为此轮房地产政策调控的重点对象，预计政策调控持续收紧，交投持续低迷；3、二三线城市特别是房地产发展潜力较大的市场，预计政策调控逐步放松，市场经过短暂的平抑后逐步进入平稳发展态势；4、全国性的品牌开发商面对政策调控优势凸现，其品牌价值对于刚性需求和投资需求具备较强的吸引力，旗下项目成交稳定，受政策调控影响相对较小，后市市场成交或投资资金将向品牌开发商进一步集中。5、以刚性自住需求为主的上市企业，其股票经过充分调整后近期也持续放量，说明了后市投资投机需求仍然受到政策调控而持续平抑，而刚性自住需求将成为市场购房群体的主力军。