东莞楼市迎来回暖气息 住宅量升价稳观望或打破

    报告导读

    1、土地：由于连月来土地市场低迷，供地节奏有所放缓，2月挂牌商住用地仅一宗，约4.1万㎡；虽然土地供应骤减，但是交易的地块相对优质，都产生了多轮竞价，其中中堂东泊村地块成交楼面地价 1370元/㎡，溢价56%，厚街珊美村成交楼面地价2481元/㎡，溢价40%；两宗商住用地的高调成交给东莞土地市场吹来暖风，但仍需冷静看待后市。本月东莞大道商务地块和虎门中心地区优质地块待拍。

    2、新增：2月东莞共9个项目有商品房新增供应，合计12.12万㎡。其中住宅1015套，合计11.53万㎡，面积环比下跌37%，同比下跌166%。非住宅237套，合计0.60万㎡，面积环比下降95%，同比下降70%。，虽然前2月份东莞楼市明显遇冷，但是随着观望时间的增加，客户购房的欲望开始回升，加上去年土地和新开工量的井喷，今年住宅新增供应量将稳步攀升。

    3、成交：政策针对性微调和开发商积极推货两大因素的相互影响，促进刚需客户入市，2月份东莞楼市迎来回暖的气息，商品房共签约2546套，签约面积28.36万㎡，其中住宅签约2069套，签约面积21.46万㎡，环比上涨三成。而住宅成交均价为8583元㎡，环比上升2%，连续两个月飙升，是因为2月份前2周高端项目成交继续放量，连续两周在9000元/㎡大关高企，后2周镇区低价项目成交走高，才将均价从9千大关拉下，使得2月份整体均价保持在“8”大关。

    4、新开工： 2月东莞商品住宅新开工量为55.19万㎡，环比增加28%，其中住宅46.63万㎡，环比增加33%，非住宅8.56万㎡，环比增加7%。随着东莞土地市场的回暖，新开工工程也逐渐恢复进度，预计去年部分交易的土地也于今年进行开工，新开工量将在小阳春进一步有所突破。

    5、活动： 2月份东莞楼盘活动不断升温，与1月份冷场场面形成鲜明对比。开发商利用元宵节和西方情人节两大节点进行造势，吸引客户增加上门量，对后期成交起到一定的促进作用。同时降价让利幅度也不断升级，如首付一成，买房送物业费，团购优惠等活动不断涌现，刺激购房者入市，尤其表现卓越蔚蓝城邦、中惠香樟绿洲、大朗碧桂园、万科金域松湖等项目。

    全国楼市

    2011年佛山新政闹剧再度在2月份上演。2月9日安徽芜湖新政“2012年，在芜湖市区购买自住普通商品住房的，将给予免缴契税的补贴，购房面积在90平方米以下的，还有额外的货币补贴。”出台3天即遭遇流产；上海2月22日出台 “外地户籍居民持长期居住证满三年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房”政策出台7天也被叫停。其实不单是上海和安徽，从去年下半年以来，全国已经有17个城市不同程度地进行了微调。诸如之类的举动都预示着依赖土地收入、房地产交易税金为主要收入的地方政府面临紧绷财政压力，企求通过放松调控促进楼市成交量，减低财政压力；中央政府却仍坚持对房地产调控不放松，巩固及深化调控效果，两者进入了深度博弈时期。

    在闹剧背后，2月份全国多地楼市成交开始呈现上涨趋势，北上广深等一线城市成交量大幅回升，出现了“非正常”反弹，走出1月份成交低迷期。主要原因表现在三方面：

    一开发商快速去库存，加速资金回笼，进行一定程度的价格让利，促销手法层出不穷，两年前大行其道的“一成首付”也重新上演，但从降价的以郊区楼盘、滞销楼盘、尾盘项目为主，城区的主流项目仍然坚挺；