东莞楼市回归刚需为主 二三房成交比重接近六成

    经济层面：经济增速放缓，金融领域政策预调微调空间打开。

    根据国家统计局数据，1-2月份，规模以上工业增加值同比增长11.4%，消费品销售总额增长14.7%，分别比去年12月放缓1.4和3.4个百分点；固定资产投资同比增长21.5%，比去年全年放缓2.3个百分点；海关总署数据显示，1-2月出口总额同比增长6.9%，和去年12月的13.4%相比同样有明显放缓。不但全国经济形势增速放缓，2012年以来广东经济增长“三驾马车”全面减速，宏观经济运行面临2008年以来最为严峻的下行态势，对经济加快转型升级提出了更为迫切的内在要求。广东省统计局最新发布的数据显示，2012年以来，广东进出口大幅放缓，增速接近“零增长”，1-2月，全省累计完成进出口1268.4亿美元，同比增长1.1%，其中出口734.6亿美元，仅增长0.7%。在投资方面，尽管房地产逆势大幅增长，但全省固定资产投资增幅依然呈现回落态势，1-2月，全省固定资产投资额为1478.59亿元，增长14.2%，增幅同比回落0.5个百分点。在内需消费品市场方面，增速也明显回落，1-2月广东累计实现社会消费品零售总额3668.18亿元，同比增长10.4%，增幅回落5.7个百分点。随着宏观经济在一季度减速触底，社会庞大的投资、消费对房地产的支撑作用有可能被削弱，也对楼市的外部环境增加隐忧。

    由于经济需求继续回落，通货膨胀反弹的短期压力不大，宏观政策预调微调的空间和必要性已经显现，中央要求根据形势变化尽快出台预调微调措施，同时做好政策准备，留有相应的政策空间，抓紧落实已经出台的结构性减税等政策，并不断加以完善，坚定不移地扩大消费需求，保持适度的投资规模，提高投资质量和效益，确保国家重大在建续建项目资金需求。近期，温家宝主持召开国务院常务会议，决定设立温州市金融综合改革试验区，小额贷款公司可改为村镇银行，就是引导民间融资规范发展，提升金融服务实体经济的能力，为小微企业融资解困。目前，东莞康华投资集团作为大股东的厚街华业村镇银行也已经正式成立。

    调控政策：两会后楼市调控政策基调不变，打破开发商的心理预期。

    2012年3月，两会期间温总理在2012年《政府工作报告》中指出，去年房地产市场投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现，今年继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。与此同时，住建部多次重申将坚定地执行限购政策，并表示“限购令”短期内不放松，十几个大城市的房价仍然没有下降到位；从中央的表态来看，2012年整体的调控基调将保持不变，这打破了开发商对调控放松的心理预期，由此促成1季度的第二波降价潮的到来。

    货币政策：满足居民合理购房贷款需求，首套房贷利率逐渐向85折靠拢。

    随着央行、住建部接连表示满足居民合理购房贷款需求，继春节前后多家银行首套房贷利率回归基准利率之后，北京的工、农、中、建四大国有商业银行首套房贷利率再出现新一轮调整，部分优质客户甚至获得打折，其中中国银行、花旗银行、华夏银行首套房贷利率最多可在基准利率基础上打9折，农业银行最高9.5折。特别是进入3月份，广州、深圳的个别外资银行与小型商业银行，再度有首套房贷利率出现85折，虽然申请到这些折扣需要较高的门槛，例如比如要购买银行的理财产品，或者要在银行先存入一笔钱等等，但是首套房贷利率向85折靠拢的趋势已经愈加明确，而目前东莞楼市首套房贷也普遍回归到基准利率，其中中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行最大折扣为9折的现状。

    房企动态：库存压力大、调控政策延续，品牌房企第二波降价潮袭来。

    截至3月底，沪深两市143家上市房地产企业有74家发布了2011年财报，其中69家实现净利润391亿元，但同期负债超过8000亿元，比上年增长31%，存货达7230亿元，同比增长43%。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业进入去库存时代已成为不争的事实。从69家公司的负债来看，占总资产比例超过70％的有23家，超过50％的有57家，负债同比增加有46家，去年500强房地产企业净负债率已由2010年的50.07%上升到66.59%。

    自2011年10月保利、龙湖、万科第一次降价之后，以恒大、越秀、华润、招商等为代表的华南房地产企业，近期掀起了楼市的第二波降价潮，降价方式更加多样，降幅则更甚以往。恒大在全国22城60个楼盘中打折促销，最高可享92折，其中恒大广东公司旗下的恒大御景半岛、广州恒大绿洲等八盘，推出数千套新品及特惠房源。