4月东莞住宅供需双双收缩 库存高企去货压力徒增

    报告导读

    1、土地：与全国土地市场一样，东莞土地市场持续供需偏紧， 前4月份土地挂牌总面积105.31万㎡，环比下降59%；其中，住宅挂牌面积38.13万㎡，环比下降71%，成交面积10.19万㎡，环比下降75%。然而，最低点恰是抄底的最佳时机，东莞房企也似乎看到了这一点，优质地块出让反而让高溢价再度在东莞土地市场上上演。编号2012WG014地块经过79轮竞价溢价71%，创出年内新高，土地市场逐渐恢复信心。

    2、新增： 4月东莞共22个项目有商品房新增供应，合计4667套，约40.53万㎡，面积环比下降32%，同比下降20%。其中，住宅面积约38.17万㎡，环比下降21%，同比下降19%；非住宅面积2.36万㎡，环比下降76%，同比下降33%。库存高企的压力迫使住宅推货受阻，而相反非住宅则因高去化速度成为推货的宠儿。海德广场、天安数码城、长安万科中心等市场热捧的项目更是助推非住宅市场的推货热情。

    3、成交：4月刚需市场在3月份集中释放后进入调整期；同时开发商推货力度减缓，精力主要放在备战“五一”，市场以蓄客和认筹活动为主，使得东莞楼市未能延续3月份的热闹行情，反而掉头向下。4月东莞商品房共签约4693套，合计面积40.88万㎡，面积环比下跌19%，同比下跌30%。其中住宅签约3526套，合计面积36.71万㎡，面积环比下跌19%，同比下跌32%，套均面积104㎡，基本与3月份持平。保利红珊瑚、恒大雅苑、世纪城玫瑰公馆、中信森林湖兰溪谷、万科松山湖•悦、海逸豪庭、绿茵温莎堡、丰泰橡树谷等项目的签约支撑住宅均价小幅上涨，为8821元/㎡。

    4、新开工：4月新开工量出现今年以来首次下滑的局面，全月新开工量117.55万㎡，其中住宅新开工量为90.16万㎡，环比下滑17%，同比下滑23%；非住宅新开工量约为27.38万㎡，环比下降38%，同比下降31%。新开工放慢脚步主要有以下原因：第一，4月转入雨季，导致工程进度受阻；第二，东莞楼市疲软，资金回笼速度减慢；第三，长期的库存滞压导致房企失去信心，进而放慢脚步观望。

    5、活动：4月东莞开发商推货节奏有所放缓，未能延续3月份热闹行情，前三周活动都以暖场和蓄客为主，推货节点集中在月底和五一节点，据统计五一期间（4月29日-5月1日）近40场活动上演，创下了年度推货节点的高峰。全新开盘的项目有皇家公馆2期、富盈花样年华、富盈御荷、富盈东方华府3期、南国雅苑2期等项目。此外明星走秀活动再度风靡，长安万科中心、金域半山、卓越蔚蓝城邦都请来明星助阵。

    全国楼市

    4月全国大部分城市楼市成交量出现不同程度的下跌，未能延续3月的热闹行情。原因是在3月份各地都进行了一轮“以价换量”的促销狂潮，步入4月开发商促销步伐有所放缓；同时温家宝总理重申调控不放松，使得购房者降价预期升级，入市的心态放缓，两大因素的相互影响导致了4月全国楼市出现了正常回落。