2012年以来东莞房价接连走高原因和房价走势分析

    从开发商资金链情况来看，尽管今年以来存款准备金率先后两次下调，但新增贷款仍然低于市场预期，4月新增贷款更是只有6818亿元，开发商资金短缺的状况并没有得到明显的缓解。就东莞市场而言，本土开发商融资渠道较为丰富，资金状况相对而言较好，但外来开发商的资金就比较匮乏，降价走量的意愿也相对较强。

    因此，综合以上判断，未来数月东莞房价仍将维持目前小幅下调的态势，短期内上涨的可能性并不大。

    六、关于东莞房价的思考

    现行房价统计方法的缺陷

    首先需要指出的是，房价的高低与统计方法有着最直接的关系。相同的统计样本，采用不同的统计方法，不仅得到的统计结果大相径庭，甚至得出来的结论也截然相反。

    传统上，东莞房价的统计方法主要采用简单算术平均法，即成交均价=成交金额/成交面积。算术平均法的优点是能够较好地反映集中趋势，但同时缺陷也非常明显。就东莞市场而言，这种统计方法的缺陷主要体现在两个方面：第一，房价统计结果与代表普通大众需求的普通住宅价格相背离；第二，房价运行轨迹与东莞房价的真实走势相背离。

    例如，近两年来，东莞房价始终在8000元/㎡以上的高位运行，但就东莞普通住宅而言，城区普通住宅均价在7000-9000元/㎡，而镇区的则在5000-7000元/㎡。截至2012年5月20日，今年东莞住宅共成交14629套，成交均价为8454元/㎡。而在这14629套住宅当中，成交均价低于8454元/㎡的住宅共有11229套，占比76.76%；成交均价在8454元/㎡以上的住宅仅有3400套，占比23.24%，两者之间的背离程度可见一斑。

    从东莞房价趋势来看，2011年10月中旬以来，东莞楼市步入下行阶段，市场陷入深度观望，楼市成交大幅缩水。随着成交陷入低迷，东莞楼市降价打折现象增多，特价房、一口价单位、经理推荐房源盛行，房价也进入了调整阶段。这种状况，一直持续至2012年。

    而从东莞房价走势来看，房价运行轨迹却正好与现实相反。进入2012年，东莞房价“屡创新高”。自2011年12月东莞房价进一步跌至7789元/㎡后，从2012年1月开始，又大幅攀升至8424元/㎡，此后几个月便持续高位运行，从2月份的8583元/㎡到3月份的8447元/㎡，连续3个月均仅次于2011年7月份8581元/㎡的峰值。而4月份，更是达到8821元/㎡，创下了东莞房价有史以来的月度最高纪录。

    因此，无论从房价自身的数值以及走势来看，传统的简单算术平均法都无法准确反映东莞的房价现实。为此，东莞中原研究部也呼吁业界采用更加科学的房价来统计房价，还原东莞房价的“庐山真面目”。