2012年以来东莞房价接连走高原因和房价走势分析

    一个正常的市场总是有涨有跌，在市场繁荣的时候涨方占优，但同样也存在着跌方。反过来，在市场下行的时候跌方占优，但也不排除存在涨方。具体到楼市而言，东莞楼市同样也不例外。在楼市繁荣的时候，房价普遍上行，但同样也会有降价的楼盘存在。反之，在楼市萧条的时候，房价普遍下跌，但也存在着房价上涨的楼盘。

    当一个地区在一定时期内，当地楼市涨价的楼盘多于降价的项目，那么该片区房价就处于上涨态势。反过来，当该区域楼市降价的楼盘多于涨价的项目，那么该片区房价就处于下行通道。

    从2011年以来东莞房价走势来看，大体可以划分为两个阶段：2011年9月之前，涨价的项目比降价的楼盘多，在这个阶段，东莞房价以上涨为主。而9月份之后，降价的项目多于涨价的楼盘，在这个阶段，东莞房价进入了下行通道。

    供应偏紧、需求热闹的行情，使得2011年9月之前东莞房价大体处于上涨态势。

    2011年1月-8月东莞房价总体涨跌情况：

    从2011年1月至8月，全市在这个时期新上市的楼盘中共有91个项目，合计269栋楼有成交记录。截至8月，与开盘首个月的成交价格相比，价格持平的楼栋共有60栋，所占比重为22.30%。价格上涨的楼栋共有125栋，所占比重为46.47%。其中涨幅在0%—5%的楼栋共有64栋，占比23.79%；涨幅在5%—10%的楼栋共有34栋，占比12.64%；涨幅在10%及以上的楼栋共有27栋，占比10.04%。价格下降的楼栋共有84栋，所占比重为31.32%。其中降幅在0%—5%的楼栋共有62栋，占比23.05%；降幅在5%—10%的楼栋共有14栋，占比5.20%；降幅在10%及以上的楼栋共有8栋，占比2.97%。从中可以看出，在2011年1月至8月，东莞房价以小幅上涨为主。

    原因分析：房价主要由供求关系决定。从供应端来看，2011年9月之前，东莞楼市供应偏紧，全市库存水平长期徘徊在380-400万㎡。以去年8月为例，截至8月底东莞住宅库存面积为384.98万㎡，按照当时过去12个月的平均消化速度测算，消化周期仅有9.4个月，供应偏紧可见一斑。

    从需求端来看，由于2010年以来全国先后出台过三次调整政策，2010年东莞楼市部分需求被压抑。随着调控政策被逐渐消化，这部分被压抑的需求在2011年上半年得以释放。同时，上半年东莞楼市始终充斥着限购的传闻，部分需求也被提前释放。因而2011年9月之前，东莞楼市成交极其红火，前9个月日均成交量达到了130套。在供应偏紧、需求热闹的行情下，9月之前东莞房价大体处于上涨态势。