瑞峰：金九东莞楼市成色十足 多月呈现高亢行情

　　1、土地：2012年9月东莞挂牌上市的土地有11宗，出让面积约49.29万㎡，领先去年同期水平，但成交方面却呈现冰火两重天，虎门优质地块现高溢价，多轮竞价现象;麻涌、寮步商住商服地块则遭流拍。3季度东莞土地市场明显加快了供地的步伐，全市出让面积约134万㎡，16宗商住商服用地成功交易，12宗优质地产生高溢价，虽有5宗商住商服地块遭到流拍，但总体表现令人满意。随着全国土地市场的回暖，地方加大“推地潮”，而从东莞近期的土地预告来看，加大了二三线镇区的土地供应量，预计后市土地市场或将降温。

　　2、新增：新增持续爆发，再创年内新高，但因部分楼盘在七八月的“抢跑”，导致九月的新增量与往年相比有所下滑。全市商品房共新增9116套，面积合计99.66万㎡，环比增长26%，同比下滑近两成，住宅新增7057套，面积约89.38万㎡，环比增长近五成，同比下滑23%。从整个季度来看，全市第三季度住宅新增量195.7万㎡，环比增长近四成，与去年同期持平。经过前期新增量的爆发，加上国庆黄金周成交惨淡，预计后市以消耗库存为主，新增或会有所下滑。

　　3、成交：适逢金九，东莞住宅非住宅成交双双飘红，其中住宅连续3个月突破55万㎡签约量，非住宅首次超过10万㎡;从签约套数来看，累计1-9月，住宅非住宅双双同比上涨1%，正式扭转下滑的局面，证明楼市整体活跃程度上不亚于去年，更重要的是这是建立在去年牛市的基础之上的上涨，所以含金量更高。另外，住宅签约均价为8176元/㎡，环比上涨5%，重新突破8000大关。

　　4、新开工：9月共有8个镇区9个项目取得开工许可证，新项目开工有5个。住宅新开工面积约65.12万㎡，开工量基本与上月持平，比去年同期下滑12%。非住宅开工面积约14.10万㎡，环比下滑六成，同比下滑近三成。受成交爆发影响，商业地产开工量也出现井喷，第三季度非住宅开工量达历年同期新高，开工量为104.55万㎡，环比增长65%，同比上涨139%。而住宅开工面积约179.84万㎡，环比下滑22%，同比上涨11%，月均开发量保持在60万㎡，是今年住宅开发量最低的季度。

　　5、活动：进入九月下旬，东莞推货量突然全面爆发，市场竞争激烈，众多楼盘使出浑身解数举行各种营销活动来吸引消费者的眼球。全市共有有14个楼盘选择在9月抢先一步开盘。开盘的楼盘产品类型多样化，涵括了洋房、别墅、公寓、商铺和车位。在营销手段上，“明星营销”仍是9月促销的重头戏。窦文涛、佘诗曼、许志安、钟嘉欣、王祖蓝、李思捷、陈法拉、徐子珊、李诗韵、汤宝等明星纷纷亮相东莞楼盘的活动舞台。预计10月约有18个项目将开盘或加推。

　　全国楼市

　　全国范围内，继8月大部分主要城市出现一轮涨幅后，9月成交量出现回落，“金九”楼市与去年一样再度落空。不过自今年3月以来，主要城市新房成交均呈高位运行态势，经过前一段时间的放量，9月成交回落一方面属于楼市正常回落，另一方面也与楼市在外围经济一番掠食下渐显疲态有关。考虑到目前的楼市现状，预计“银十”期望将面临巨大压力。一方面，买房折扣收缩，房价逐步企稳上扬，广州、深圳、天津、宁波等成交均价都超过去年同期水平，而库存压力却不断增大，仅上海9月新增供应面积就创2011年以来新高达127.1万平米;另一方面，多地又陆续传出取消首套房贷利率优惠，加之制造业数据反弹，经济对房地产依赖程度已有所缓和，利好楼市成交的因素正逐步减少。此外，考虑到市场对调控政策的担忧，楼市博弈之中购房者观望情绪有所抬头。综合而言，未来开发商若未有实质性营销手段，楼市疲态或将大面积显现。

　　北京： 9月北京新建住宅签约11030套，同比8月的14525套下降了24%，也是最近4个月来的成交低点。二手房方面，9月全月北京二手房住宅签约12580套，而在8月为14286套，环比下降12%。这一成交量是最近5个月的最低点，与5月份成交量基本持平。同比2011年9月则上涨了43.8%。