2014品牌房企抄底东莞土地市场 2015年有望供需活跃

　　从七大片区的成交分布来看，成交热度继续分化，开发热点也随之发生变化。今年临深片区商住地交易量仅11.59万㎡，为2007年以来最低的年度交易记录。过去几年临深片区受益于深圳客的外溢，吸引外来房企踊跃布局，片区房地产进入快速发展通道。临深片区的市场热点主要集中在直接临近深圳边缘的凤岗和塘厦，这两大区域聚集了万科、碧桂园、中信、保利、金地等品牌开发商，区域地价持续走高，未来区域潜在供应量大，对土地的需求有所减弱。滨海片区开发热点保持活跃，松山湖片区土地交易量热度升温，主要是东坑出让三宗商住地，其中碧桂园斩获东坑塔岗村9.06万㎡。保利地产获得寮步长坑村一宗8.37万㎡的商住地，松山湖片区土地热度不减，东坑土地交易量活跃。东北片区商住地成交面积为21.58万㎡，占全市19%，为2007年以来成交比例最高的年度记录。东北片区土地交易量保持一定热度，主要是绿地在常平拿下一宗占地12万㎡的商住地，碧桂园获得横沥一宗9.51万㎡。绿地、碧桂园等品牌开发商布局东北片区，房地产开发日益渐热，将会成为东莞未来房地产开发的热土之一。

　　7、商住地楼面地价顺势回落，商业地价快速走高。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为2410元/㎡，同比下降9.16%。2014年东莞商住地价格大幅回落，一方面是由于今年优质地块成交少，对地价的拉高作用弱;另一方面逆市环境下，土地成交以底价、低溢价率交易为主，地价顺势回落。今年东莞商业地楼面地价为3020元/㎡，同比上升75%，上涨幅度大，主要是东莞有虎门万达、南城总部基地二期的地块支撑，商业地价快速走高。此外，2014年东莞工业地的楼面地价是340元/㎡，同比上升9%。

　　8、2014年加权容积率小幅上扬，洋房、别墅混搭产品仍将成为开发主流。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞商住地加权容积率为2.28，比去年2.1增加0.13，微小走高。容积率决定未来土地开发的产品结构，随着城市建设的加快以及城市发展的日趋成熟，土地作为稀缺资源，未来容积率走高是大势所趋。今年东莞商住地成交的地块整体容积率控制在2.5之下，洋房、别墅的搭配产品仍将是未来的开发主流。

　　从占地规模和容积率的结合来看，3万㎡以下占地的，容积率在2-2.5的有1宗，3-5万㎡占地的，容积率在1-1.5区间的有1宗，容积率在1.5-2和2-2.5的分别2宗，容积率在2.5-3的有1宗;占地5-10万㎡的，容积率为1-1.5和2-2.5的各2宗，容积率为2.5-3的有3宗;占地规模为10-15万㎡的，容积率为2-2.5的有3宗，容积率为2.5-3的有5宗，容积率为3-3.5的有1宗。从图表可以看出，占地规模在10-15万㎡，容积率在2-3之间的地块有8宗，占整体24宗的三分之一，未来大盘开发成为趋势，洋房高层开发将增多。