2014品牌房企抄底东莞土地市场 2015年有望供需活跃

　　17、2014年东莞商住用地市场之最

　　六、2014年土地市场总结

　　1、今年土地供应量大幅降温，政府推地节奏深度放缓。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年全年东莞土地市场供应有107宗，面积合计464.59万㎡，同比2013年减少41.03%，同比2012年减少0.56%。从绝对值来看，今年东莞土地的供应量创下2008年以来的年度新低，政府推地节奏深度放缓。从各类型土地供应情况来看，商住、工业及其它用地均出现全线回落，商业用地同比去年逆市增长。其中商住用地供应131.17万㎡，同比去年减少57.04%;商业用地供应29.02万㎡，同比去年增加10.74%;工业用地供应286.61万㎡，同比去年同期减少28.51%，其它用地供应17.79万㎡，同比去年减少67.93%。

　　今年东莞土地供应量大幅萎缩，政府深度放缓推地节奏，主要有几个方面：首先，受到房地产行业调整影响，政府顺势放缓商住地的推地力度。再是，宏观经济形势严峻，企业对产业配套类的土地需求减弱。今年工业用地供应也出现大幅萎缩，这反映企业对产业用地的需求不足，政府重大项目的招商力度也在放缓。今年宏观经济环境恶化，实体经济增长内生动力不足，很多企业出现订单下滑、经营艰难、利润下滑等现状问题，企业对产业配套类型的工业用地需求减少。此外，今年来东莞政府一直加大扫黄力度，扫黄事件把东莞推上风口浪尖，这背后是反腐廉政建设的持续深入，政府推地更为谨慎。

　　2、政府“惜售”心态较强，商住地供应跌至低谷。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年全年东莞商住地供应25宗，面积合计131.17万㎡，同比2013年减少57.04%，同比2012年减少20.15%。从历年走势来看，2014年商住地供应量为2003年以来新低，供应量跌至近12年新低。

　　2014年作为房地产行业的调整年，房地产开发投资持续回落，行业前景甚忧。开发商与政府对行业预期产生分歧。在城镇化、轻轨开通等利好因素支撑下，东莞政府长远看好房地产未来发展，而开发商由于新房市场的低迷颓势，市场预期信心不足，开发投资十分谨慎。在市场预期不被看好的环境下，东莞政府不希望土地“贱卖”，推地的惜售心态较强，主要体现在如下几个方面：其一，逆市环境下，商住地起拍价未见松动，反而走高。如编号2014WG038的黄江三新社区地块，占地规模3.67万㎡，起步楼面地价达到4053元/㎡，成为黄江的“单价高价地”，最终被金地以底价22286万元获得。其二，纵观全年供应的商住地，热点区域的优质地块屈指可数，而按照供应计划表上，很多热门镇区的地块都没有按计划上市，反映政府推地心态趋于平和，更加追求溢价成交。为防止地块流拍和土地贱卖，推地上更趋于惜售心态，着眼于未来的土地优化利用。

　　3、行业深度调整与新房市场的颓势蔓延至土地市场，土地成交规模大幅萎缩。

　　进入2014年，楼市环境发生微妙变化。外围城市降价潮蔓延、楼市崩盘论沸沸扬扬、信贷持续收紧等多重因素增加了市场的变数。新房市场的持续萧条蔓延至土地市场，开发商的拿地意愿十分低迷。据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞全市土地成交108宗，面积合计443.27万㎡，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%，是过去7年的第二低记录 。其中，商住地成交24宗，面积合计112.26万㎡，同比去年同期减少61.47%，为过去近12年的历史新低的年度记录。今年东莞商住地成交量锐减，成交记录跌新低，商住地市场异常萧条冷清，这里面既有宏观上的货币环境的因素，也与房地产行业预期有关。

　　今年东莞土地成交规模大幅萎缩，成交量创下历年新低，主要几点原因：其一，受到信贷收紧、人民币贬值、QE退出等因素影响，货币环境持续收缩，开发商融资成本增加，拿地成本也在增加。而销售回款阻力重重，开发商的资金链持续趋紧，拿地更是有心无力。其二，房地产行业的深度调整，行业预期发生转向，开发投资更为谨慎。其三，新房市场的持续颓势直接蔓延至土地市场，市场信心不足，开发商拿地意愿十分低迷。在市场持续难销的困局下，开发商将重心集中放在去库存上，扩张布局的计划暂时搁置，更是无暇光顾土地市场。其四，市场缺乏热门区域的优质地块引领，土地交易氛围趋于平淡，市场热度降温。