2014品牌房企抄底东莞土地市场 2015年有望供需活跃

　　3、累积的土地需求将迎来释放契机，2015年土地成交有望重新活跃。

　　今年东莞土地成交量高位回落，全年土地市场归于沉寂。今年全市成交的商住地更是跌至近12年的最低记录，土地市场的萧条低迷。在松绑限贷、央行降息等诸多利好信息下，2014年第四季度楼市确立了回暖态势，这将重振开发商的拿地信心。经过2014年的低谷期后，市场已累积了相当数量的购房需求，将会在2015年逐渐释放。市场预期持续向好，开发商的购地信心增加，也会开始关注土地市场。2015年土地供应量的激增，尤其部分优质地块上市，将会吸引房企参与竞拍，土地市场有望重新活跃。整体预计，2015年的土地交易量将有望走出2014年的低潮期，市场交易有望放量。2014房地产行业逐渐调整逐渐到位，政府推地的惜售心态发生改变，土地定价也会跟随市场需求而定价，合理的土地定价，开发商将适时补仓拿地。

　　4、东莞房地产进入高周转时代，规模化发展的开发商将在2015年积极补仓。

　　在一线品牌开发商万科、万达、碧桂园等企业的侵略下，市场份额被多家品牌房企瓜分，东莞很多本土企业失去了昔日的辉煌。本土发展商在全市的市场份额占比呈现逐年下降趋势，而且占比已经远低于外来发展商的市场份额。本土发展商发展步伐明显放慢，而品牌开发商在开发、营销、资金、经营管理等方面更胜一筹，并且已进入规模化的发展模式。地价成本日益高涨，房价上涨空间达到瓶颈，挤压利润空间下滑，通过规模化发展保持利润额上行成为当前品牌开发商的主策略，东莞房地产已进入高周转时代。

　　万科、万达、碧桂园、保利、恒大、绿地等一线企业将会继续在东莞铺开扩张策略，行业呈现多家超强的格局，并且竞争日益激烈。万科、碧桂园这些企业将会实施规模化的扩张策略，将会在2015年积极购地补仓。2014年全年万科完成89.78亿元的销售金额，而万科目前多个楼盘进入销售尾盘，在售货量难以支撑2015年完成超过90亿元的销售业绩，预计万科将会在2015年加大土地补仓力度。东莞作为一个制造业城市，蓝领阶层为主的人口结构。近年来东莞制造业企业在技术上不断创新，目前制造业蓝领阶层收入直逼白领，甚至超过白领。随着城镇化进程的加快，二三线城市的制造业企业不断增多集聚，随着户籍制度和社保体制的改革，越来越多市民化的蓝领阶层需要在城市安居乐业。碧桂园的发展战略集中在落后的二三类镇区，东莞的制造业城市适合碧桂园的“平民价”的发展策略。东莞购买力的增强，品牌开发商继续延续规模化的发展策略，积极补仓，市场份额进一步扩大是大势所趋。

　　5、2015年R2线地铁将实行，直接助推沿线地铁板块的土地升值。

　　轻轨开通，沿线物业将会大大升值，引发投资热潮，周边的楼盘房价明显上涨。轻轨将会带来众多的商机，沿线轻轨的商业将逐渐旺盛，政府在推地性质上会作出一定调整，加快土地置换，刺激第三产业土地的供应放量。

　　轻轨开通后，东莞各大区域之间的互动性增强，人口伴随着迁移，中心经济辐射能力提高，有望形成多个中心发展。轻轨对东莞城市形象的塑造和城市档次的提高具有一定的推动作用，东莞政府会对区域的发展进行重新规划，市中心人口会随着轻轨迁移到镇区，强化市中心的金融、贸易、商业以及发展第三服务业等行业，南城、万江等中心城区或加大金融、商业用地的供应力度。具有交通位置明显优势的区域，如常平、石龙、茶山等镇区或乘着轻轨机遇大力发展房地产、物流等产业。在各区域的产业调整下，东莞政府将会加快土地置换。

　　2015年R2线地铁将实行，沿线板块的楼盘价格将步入“万元”时代，房价的上涨直接传导至土地市场，沿线轻轨的土地升值预期强。地铁开通加快区域的融合性，地铁可以加快厚街往北拓，南城往南拓的发展进程，滨海片区土地升值预期强吗，此外大石龙板块的价值也会重塑。