2014品牌房企抄底东莞土地市场 2015年有望供需活跃

　　今年1月东莞土地市场延续去年的翘尾行情，土地交易量保持一定的活跃度。2月受到春节假期影响，土地市场进入常规性的降温。随着春节假期的渐行渐远，3月市场各方的工作状态恢复到位，政府也着手加大土地的推地力度，工业用地成交急剧放量，商住用地也成交6宗，整体土地交易量活跃。3月外围城市的降价潮进一步蔓延，东莞楼市也进入了观望期。3月的“小阳春”行情并没有如期而至，并且信贷收紧也没有像往年在年后有所宽松。外围城市的降价潮、信贷收紧都在加剧购房者与开发商之间的观望博弈，市场形势不容乐观。4月东莞土地市又出现了快速降温，商住地断档成交。随着传统“红五月”到来，不少开发商寄望5月后的楼市能有所改观。政府短期内对土地财政的依赖性不改，5月又加快土地的出让力度，5月土地交易量又出现快速升温。但“红五月”并没有像市场预期的态势发展，“红五月”落空后，市场进入了深度调整阶段。6月东莞只有1宗商业用地成交，成交量为全年最低的月度记录。进入下半年，低迷、萧条、筑底成为东莞土地市场的主旋律。下半年全国经济下行压力增大，二季度的“微刺激”效应逐渐减弱，中央加大定向降准力度，货币和信贷出现定向宽松。上半年开发商销售回笼了一定资金，东莞政府顺势加大了商住地的出让力度，7月商住地成交3宗，但交易量依旧低位徘徊。8月东莞土地市场延续不温不火的态势，政府推地上的心态不再急切，更多是顺势而为。贷款利率的走高以及人民币贬值都在增加开发商的融资成本，新房销售资金回笼的不顺畅，更是加剧开发商的资金链紧张，在财务支出更为谨慎，对土地市场的关注度低。碧桂园、恒大、保利等品牌开发商资金链相对雄厚，适时扩张。9-12月的四个月里，东莞商住地出现连续4个月“挂零”成交，这种现象极为罕见，即使金融危机的2008年也没有出现这种情况，全年土地市场以低迷收官。

　　东莞土地市场出现连续四个月的断供格局，主要有几点因素：其一，国土部今年从严审核城市批次用地，严格控制增量，除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。今年国土部强化土地供应调节，压缩东部地区特别是京津冀、长三角、珠三角三大城市群建设用地规模。扫黄将东莞推上风口浪尖，廉政建设的背景下推地更为谨慎。其二，东莞作为一个工业城市，三旧改造难度大，土地资源更为稀缺。城市建设往往存在规划滞后于建设的问题，东莞政府对土地资源，尤其对优质地块更为“惜售”，更加侧重于优化利用现有的土地资源。 其三，房地产行业的深度调整，新房市场的颓势直接蔓延至土地市场，开发商在财务支出更为谨慎，减少购地需求，政府也顺势减少地块供应。

　　二、2014年东莞土地市场呈现供需两淡、量价齐跌的格局。

　　2014年关键数据一览：

　　总体叙述：

　　2014年东莞土地市场表现出异常冷清，呈现供需两淡、量价齐跌的格局。供应方面，东莞土地市场供应量大幅萎缩，全市供应107宗，面积合计464.59万㎡，同比2013年减少41.03%，同比2012年减少0.56%;其中，商住地供应25宗，面积合计131.17万㎡，同比2013年减少57.04%，同比2012年减少20.15%。今年东莞土地供应量跌至近7年新低，政府深度放缓推地节奏。

　　在土地供应锐减、房企资金面紧张的环境下，土地成交热度降至冰点。成交方面，2014年全年东莞土地成交108宗，面积合计443.27万㎡，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%。其中，商住地成交24宗，面积合计112.26万㎡，同比2013年减少61.47%，同比2012年减少16.58%。由于土地成交的低迷萧条，东莞的土地出让金也出现大幅缩水。2014年全年土地成交金额106.05亿元，同比2013年减少45.94%，同比2012年减少16.7%。

　　价格方面，东莞土地成交单价为2392元/㎡，同比2013年下降4.35%，同比2012年下降25.79%。其中商住地成交单价为5491元/㎡，同比2013年上升1.09%，同比2012年下降2.65%。商住地成交楼面地价为2410元/㎡，同比2013年下降9.16%，同比2012年上升1.03%。