2014品牌房企抄底东莞土地市场 2015年有望供需活跃

　　4、商住地出让底价创历年新高，地价成本“蒸蒸日上”。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年东莞商住地供应的起步楼面地价为2190元/㎡，同比2013年上升0.16%，创下历年新高。在房价下行、行业调整的背景下，土地出让金大福萎缩，但依旧未见政府调整土地出让底价。商住地出让底价未见松动，并且出现逆市走高，关键在于政府惜售土地，价格未作出相应的让步。

　　商住地出让底价持续走高，地价成本“蒸蒸日上”，这将会直接反映在两个方面：一是，房价的上涨;二是开发利润空间的降低。受经济大环境影响以及廉政建设的持续深入，购买力的增长缓慢，房价上涨乏力。房价上涨空间有限和地价成本的走高，将会挤压开发商的利润空间，开发商如何做好开发规模、速度与管理经营的平衡，如何做好成本控制和增强溢价能力等等，需要战略和战术上重新梳理和考虑。

　　5、土地成交以底价为主流，2014年商住地楼面地价顺势回落。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞商住地楼面地价为2410元/㎡，同比去年下降9.16%，同比2012年上升1.03%。今年东莞土地市场呈现供需两淡的格局，商住地楼面地价更多是火热的2013年的回调。2014年商住地楼面地价同比2013年出现较大幅度的回落，主要有几点原因：一是，2014年的土地价格更多是2013年的回调。2013年由于土地市场火热，高价地频繁涌现，高溢价现象成交突出，而2014年土地成交以底价为主流，溢价成交现象减少。其二，市场缺乏优质地块成交，难以支撑地价走高。其三，二三类经济落后的地块成交突出，如横沥、东坑、石排、茶山等区域地块拉低整体商住地楼面地价。

　　6、品牌开发商侧重规模化发展，碧桂园继续攻城略地。

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，2014年全年房企业绩排行榜中，万科以89.78亿元的成交金额顺利完成全年的销售目标，稳固行业龙头的江湖地位。碧桂园以41.02亿元跟随其后，光大地产以35.8亿元排名第三。品牌开发商的市场集中度在不断增强，更加侧重规模化发展，逆市环境下，依然保持一定的拿地热度。

　　万科顺利完成全年的销售业绩，并且继续稳固行业龙头的地位，其中第四季度销售金额达到40.39亿元，贡献了全年45%的销售业绩。在全国市场，绿地追赶万科并不是遥不可及，绿地的销售业绩和万科的相差甚微，竞争对手的崛起趋势明显。回归东莞市场，近年来陆续有品牌开发商的“新脸孔”布局东莞，瓜分市场份额，绿地今年正式进入东莞。碧桂园年初就表现出迅猛的扩张势头，追求规模上的快速扩大，未来还将在大岭山等区域拿地，继续攻城掠地。企业要开疆拓土，土地是必需的粮食。万科今年并没有在东莞拿下地块，明年在售货量略显不足，预计会加大拿地步伐。

　　七、2015年东莞土地市场后市展望

　　1、国内货币政策有望持续宽松，将一定程度激发开发商拿地热情。

　　受整体经济下行压力，预计明年中央将会继续放宽资金面，将经济增速稳定在“合理区间”。降息、降准的出现将会是大概率事件。此外，国际大宗商品价格，原油和黄金的持续下跌，物价水平进一步走低，CPI低位运转。低通货又为降准降息提供空间，预计2015年货币资金面将会进步一宽松。

　　整体市场资金面的宽松能缓解经济下行压力，降低企业的融资成本，从而支持实体经济资金需求。国内货币政策的宽松，一定程度也在减少开发商的融资成本，开发投资意愿增强。经过过去一年的沉寂，在货币宽松的环境下，开发商将会加大关注土地市场，铺开扩张计划，拿地热情将会明显增加。

　　2、政府在财政压力下将加快推地节奏，预计2015年土地供应有望放量。

　　2014年东莞全年土地成交金额为106.05亿元，跌下近5年最低，土地财政收入大幅缩水。今年东莞政府深度放缓推地节奏，财政收入压力激增。进入2015年，市场各方的调整逐渐到位，包括政府惜售的心态、开发商观望拿地的心态等方面都将调整适用市场环境。

　　预计2015年东莞的土地供应有望放量，重回活跃的供应水平，主要几方面的原因：其一，2014年未按计划上市的地块将在2015年上市。根据供应计划表的数据显示，2014年东莞全市商住地预计供应303万㎡，剔除三旧改造的43万㎡，剩余260万㎡将是通过招牌挂等方式出让，而今年全年商住地供应表上招牌挂的商住地出让仅供应103万㎡，本来计划在2014年上市的很多地块并未能如期供应，将延迟在2015年上市。其二，财政压力下，政府将会加快推地节奏。今年前11个月东莞市公共财政预算收入同比增长11.8%，而市公共财政预算支出同比增长19.3%，财政预算支出增长远远大于财政收入。政府短期内对土地财政的依赖不改，2015年将会加快推地节奏。其三，水乡片区借助规划的利好和交通配套的逐渐完善，将会加大土地供应量。其四，R2轻轨线的实行，临近轻轨站旁的区域，如茶山、石碣、石龙等镇区将加大土地供应力度。