2014品牌房企抄底东莞土地市场 2015年有望供需活跃

　　2、2014年土地成交规模高位回落，土地市场深化调整。

　　2014年是房地产行业的一个拐点，也是深度调整的一年，包括市场供求、房价、开发商心态以及土地市场都在深化调整。根据东莞中原研究部监测数据显示，今年东莞全市土地成交108宗，面积合计443.27万㎡，同比2013年减少43.49%，同比2012年增加12.26%，是过去7年的第二低记录 。

　　受政府推地节奏影响，今年东莞土地市场表现十分低迷，土地成交规模高位回落。信贷收紧、美国退出QE、人民币贬值等因素以及银行受到互联网基金的分流，利润率下降，企业融资成本加大，今年各行各业都面临着资金收紧的局面。在缺乏宽裕资金的支撑下，地市活跃度也将明显下降。产业配套类的用地以及房地产开发用地均出现大幅回落。

　　2014年的土地市场也在深化调整，主要体现在如下几个方面：

　　其一，在宏观经济及房地产行业预期发生转向，政府调整推地节奏和推地的重心也出现调整。原计划上市的很多地块并没有如期上市，政府顺势放缓推地节奏，商住地成交大幅下滑。商业用地成交表现较抢眼，第四座万达广场落户虎门，绿地斩获常平一宗占地12万㎡的商住商业混合用地，将在常平建城市综合体标杆项目，首铸地产以8.9亿元斩获一宗商住商业混合用地，成为万江的总价高价地，也将打造为城市综合体项目。

　　其二，政府推地心态的调整，对优质地块的惜售心态较强，并且加大局部镇区的商住地推地力度，市场资金继续向镇区追随，政府也在有意引导开发投资的热点转移，尤其加大二三类镇区的发展。而市场在缺乏优质地块的引领，土地成交趋于平淡。

　　其三，开发商拿地态度的转变，由积极转向谨慎，更加回归理性。在新房市场成交高位回落以及房地产行业的开发投资持续回落，拿地态度更为谨慎，回归理性。

　　其四，企业扩张策略的调整，布局区域更加谨慎。消化量偏弱的非房地产开发热点区域的地块不受市场资金追随，如今年商住地流拍6宗，主要集中在大岭山、樟木头、清溪等房地产非房地产开发热度区域。受到市场环境影响，开发商布局策略更加谨慎，以减少潜在风险。

　　其五，房价上升空间有限与地价高位的矛盾在不断加剧，行业利润率持续走低。企业纷纷调整发展战略，不会盲目扩张，拿地战略上的调整。

　　3、商住地成交量创近12年新低记录，今年东莞商住地市场归于沉寂。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，2014年全年东莞商住地成交24宗，面积合计112.26万㎡，同比去年同期减少61.47%，为过去近十二年的历史新低的年度记录。今年东莞商住地成交量锐减，成交记录跌新低，商住地市场异常萧条冷清，这里面既有宏观上的货币环境的因素，也与房地产行业预期有关。

　　今年东莞商住地成交量跌破12年的新低记录，商住地市场归于沉寂，主要有几个方面的原因：一是，信贷环境的收紧，贷款利率上浮，人民币贬值，海外融资成本难度加大，国内和国际资金面的整体偏紧，使得开发商融资成本高。新房市场的销售又低迷不振，资金回笼不顺畅，拿地意愿低迷。其次，房地产行业的深度调整，开发商放缓开工进程，土地储备量充足，购地补仓需求减弱。再是，新房市场的低迷直接蔓延至土地市场，开发商对行业前景信心不足，主要精力集中在去库存、跑业绩上，对土地市场的关注度较弱。此外，在市场趋冷的环境下，各房企在财务上更加谨慎，纷纷加速存货周转减少拿地，以增加流动资金应对市场波动。