2012上半年刚需大量释放 东莞住宅均价8373元/平

　　上半年关键词：政策微调、刚需户型、成交回升、明星造势。

　　总体概述：

　　2012年上半年，东莞楼市供应偏紧，刚需产品成为开发商推售首选，上半年共82个新增供应项目，总供应面积为254.63万㎡，同比2011年上半年减少1.29%，其中住宅供应面积213.87万㎡，同比2011年上半年减少9.87%，其中南城区域在楼盘中信森林湖·兰溪谷、万科·金域华府二期、天利中央花园、恒大雅苑集中加推的激发之下供应排名第一;同期东莞商品房成交面积256.92万㎡，同比2011年上半年减少20.78%，同比2010年上半年增加23.90%，可见2012年上半年东莞楼市成交量虽然比不上去年上半年，但已经远远超过2010年上半年，比2011年减少是因为11年上半年限购传闻，致使购房者蜂拥入市，而今年市场的成交回升，主要是开发商紧跟市场发展趋势，经过去年年底到今年年初的几次价格调整之后，市场底部逐级凸显，持续采取“以价换量”的策略，迅速激发刚需购房者的热情，并且借助央行降息的契机快速出货，迎来一轮交投两旺的行情。

　　2012年上半年，东莞市普通住宅均价为7372元/㎡，同比上升0.90%，依然维持在“7字头”，由此可见“以价换量”成果斐然。从成交户型面积上看，2012年上半年东莞住宅成交刚性需求的中小户型占比维持高位，120㎡以下产品合计占整体的69.00%，主要是由卓越·蔚蓝城邦五期、保利红珊瑚、南国雅苑二期、花样年·江山、皇家公馆二期、江湾国际等等所贡献;此时，大户型产品上半年沦为市场配角，下半年这种局面可望得到一些改变。

　　月份回顾：

　　2012年1月，由于龙年春节长假的提前到来，让本来哀鸿遍野的楼市雪上加霜，纷纷随着这股寒流进入冰封状态，全国大部分城市的月度成交进入最低值，甚至低于2008年的低潮，在春节期间仅成交几套、十几套的城市比比皆是，反观东莞房地产市场，在春节长假与观望氛围叠加的影响下，去年11月份以来的颓势没有改观，最近日均成交继续下跌到20-30套，开发商也不敢贸然推售，楼盘不得不延迟开盘时间，致使1月新开楼盘寥寥无几，成交也是创下2008年2月以来的月度新低。

　　2012年2月，春节假期之后，央行表态满足首次购房家庭的贷款需求，房贷利率回归到基准利率，东莞楼市观望氛围有所淡化，无论是老盘的客户上门量，还是部分新开楼盘的“解筹率”都有上升，小步加推刺探市场成为当下开发商的主要动作，但是本月新拿到预售证的项目仍然较少。成交方面，2月东莞楼市的整体成交量，即使剔除部分去年延缓至今的签约积压，整个市场的上门量、签约量都出现回升势头，从之前日均成交仅为30-40套，已经回升到日均成交120多套，其中卓越·蔚蓝城邦的“520”情人节营销最为成功。

　　2012年3月，东莞楼市供需两旺，银行房贷利率继续向9折、85折推进，开发商顺应市场推售刚需产品，新入市楼盘定价普遍谨慎，普通住宅中位房价6324元/㎡，环比下降2.63%，达到市场价格底部，诚然3月楼市成交回升，但是中旬中央两会传递出不放松调控政策，同时“总理房价”言论蔓延，下旬购房者出现观望情绪，成交量就有所回落。

　　2012年4月，东莞商品房成交面积40.87万㎡，环比减少18.52%，同比减少30.05%。由此可见，虽然4月东莞刚需购房得到一定程度释放，但由于月初清明长假的影响，以及中下旬购房者出现观望情绪，期待5月营销节点有更大优惠，致使整体成交逊色于3月。当月的明星楼盘当属恒大雅苑、保利·红珊瑚等非毛坯修的标杆大盘，实现上低于预期入市、打折促销仍然是市场主旋律。

　　2012年5月，东莞楼市很多开发商继续采取“以价换量”，特别是塘厦的金众·金域半山、中堂的南国雅苑为代表的楼盘，低价开盘并且取得十分理想的销售率;此外，部分加推的楼盘例如花样年·江山、深业·欧景城、皇家公馆二期价格进一步下调到“5字头”、“6字头”，使得整个5月的东莞普通住宅均价仅为7285元/㎡，环比下降3.39%，全市148个楼盘连续两个月有普通住宅成交，65.54%的楼盘价格环比变化幅度在5%以内，降价楼盘比例略高于涨价楼盘。

　　2012年6月，由于经济稳增长的迫切需求，各地楼市调控政策微调此起彼伏，更为重要的是，央行3年半来首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，在外部大环境趋好的情况下，楼市迅速升温成为最大赢家，显然降息对于购房者来说增加了购买力，同时大幅减轻负担，将使得观望气氛逐渐消散，市场成交量再次创下2012年以来的月度新高。