2012上半年刚需大量释放 东莞住宅均价8373元/平

　　经济层面：国务院常务会议把稳增长放在更加重要位置，成为宏观政策转向的标志。

　　2012年5月底，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议强调把稳增长放在更加重要的位置，积极采取扩大需求的政策措施，继续落实好结构性减税政策，坚持稳健货币政策的基本取向，着力扩大内需，抓紧落实扩大节能产品惠民工程实施范围，支持自给式太阳能等新能源产品进入公共设施和家庭，加快普及光纤入户，加大对保障性住房和农村危房改造支持力度，启动一批重大项目，已确定的铁路、节能环保、农村和西部地区基础设施、教育卫生、信息化等领域的项目，加快前期工作进度。鼓励民间投资参与铁路、市政、能源、电信、教育、医疗等领域建设，落实强农惠农富农政策，保障主要农产品有效供给，稳定和严格实施房地产市场调控政策。

　　调控政策：全国楼市政策预调、微调迅速蔓延，下半年仍将继续稳中趋松。

　　截至目前，全国已有33个地方政府尝试了“微调”，内容分别涉及限购、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，其中除了涉及放宽限购的5个城市外，其他28个城市的“微调”均获得了某种程度的默许。

　　可以预见，下半年各地方政府为稳增长，或将在土地市场上微调，例如在商品房配建保障房方面、土地出让金缴纳期限方面制定更加灵活的准则;而银行房贷方面，下半年央行将继续支持居民刚性需求的合理自住购房。回归到东莞楼市而言，东莞住建局、房管局部分微调政策已经把方案提交市政府审批，将涉及普通住宅标准调整，让更多购房者享受契税优惠，城市重大投资建设项目开通绿色通道，加快项目审批进度，加快完善积分入户制度，适当放宽新莞人入户，增加归属感，促进在东莞的投资消费。

　　货币政策：央行三年半来首次降息，下半年楼市快速升温将成最大受益者。

　　2012年6月8日，3年半来央行首次下调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整，央行降息同时扩大存贷款利率幅度区间，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍，个人住房贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍。

　　本次降息是调控政策转向的强烈信号，作为货币政策的组合拳，也是央行实行利率市场化的重要手段，不难预见，下半年随着楼市成交量的反弹，银行抢夺客户资源竞争加剧，优惠幅度将不断加大，使购房者享受到更大的利率折扣优惠。

　　东莞房价最低点已过，接下来的6-8月是最好入市时机

　　追溯多年以来中国楼市的发展轨迹，不难发现，楼市基本上遵循“政策底”早于“市场底”3个月左右的规律，例如2008年全球金融危机席卷全球的时候，中国楼市愁云惨淡、一片哀嚎，中国政府不得不在10月底祭出4万亿“救市计划”，当时政策发生转向，楼市在2008年4季度逐渐“筑底”，并且在2009年初实现反弹;2012年 5月23日，温家宝主持国务院常务会议，提出把稳增长放在更加重要的位置，表明宏观政策转向，这就是政策的底部。

　　同时，从东莞楼市的价格走势来看，经历过3次较大的“以价换量”价格底部也已经出现，第一次是2011年3月中旬，市场传出限购传闻，且愈演愈烈，开发商加快推盘节奏，加大促销力度，房价上涨的楼盘开始迅速减少，而降价的楼盘却是逐渐增多，这种状况一直延续到3月底;第二次是2011年底，冲年度销售任务的开发商对旗下项目降价，促成了2011年东莞楼市二次降价的形成;第三次是2012年2月-3月，开发商资金链趋紧，而市场以刚需为主，客户看跌心理预期重，开发商只能通过“以价换量”维持现金流，直接促成了东莞楼市三次降价的到来。目前，东莞楼市价格最低点已过，毕竟经历3次较大的价格调整之后，东莞楼市已经在3月份触底，并且在开发商回笼资金，楼市政策微调利好释放之后，开发商对于后市逐渐趋于乐观，部分项目可能收回优惠折扣。