2012上半年刚需大量释放 东莞住宅均价8373元/平

　　可以预见，接下来的6-8月是政策的市场消化期，楼市逐渐筑底，但同时购房者的预期改变，应该是最好的入市时机;而到9月、10月的时候，经历降息、降准、销售回笼资金之后，开发商资金链好转，市场或将重新回归量价齐升，从近期保利地产、万科地产、金地地产等标杆房企个股的强势上涨来看，充分提前反映后市的趋势。

　　在稳增长的宏观背景下，房地产业将成为东莞的支柱性产业。

　　在经济调整大背景下，东莞制造业面临流失和调整，东莞土地资源丰富、房价较广深低的房地产市场，让政府招商引资方向之一瞄准了房企，房地产成为重要的经济增长点，并逐步成为东莞的支柱型产业的趋势明显。房地产企业在看待东莞的房地产市场时，由于东莞处于广深之间，区位优势非常明显，同时东莞土地资源丰富，房价洼地明显，需求平稳增长而且持续旺盛，长线看东莞房地产市场的发展潜力非常大。房地产开发企业进入东莞，需要的条件还有两个，一是地价成本尽快低，二是开发过程中政府能给予大力支持。因此，这几年进入东莞的开发商众多，除了本地的开发商在不断地拿地开发，还有很多外来的开发商，如万达、保利、恒大、珠江投资、深物业等等，这些开发商有来自于广深佛的，也有香港、大连、四川的，更远的还有甘肃等等。

　　东莞在产业结构调整中，自然而然地开始重视房地产业的发展，很多的区域都已将招商引资、经济增长寄希望于甚至是依赖于房地产业的发展。因此，可以预计在接下来的发展中，房地产业将逐步成为东莞的支柱性产业，成为东莞经济发展中非常重要的增长点。

　　未来东莞房价将两极分化，热点中心区域房价潜力不可限量。

　　由于东莞房地产市场所处的发展阶段使然，以及弱市强镇的政治经济格局，一直以来楼市都存在较大的地域性，中心城区、热点发达镇区房地产发展成熟，无论是住宅市场还是大型商业都十分成熟，整体的交易十分旺盛，价格也较为进取，而部分偏远的镇区，缺乏当地强大的制造业支撑，规划上的利好也尚未释放，所以楼市开发规模有限，可以预见，在未来很多年，两者的差距仍然呈现扩大的趋势，东城、南城、松山湖、塘厦、长安、虎门等热点区域，房价在经历去年一段时间的调整之后，未来将继续稳步向上推进，区域住宅均价超过万元将成为一种趋势，毕竟与东莞相仿的城市珠海、中山，其中心城区房价都过万，东莞房价没有理由一直低洼徘徊不前，而二线区域价格在6000-7000元/㎡，三线区域则大部分集中在4000-5000元/㎡。

　　下半年东莞楼市依然以刚需为主，同时改善性需求也趋向活跃。

　　预计下半年借助稳增长的政策组合，东莞楼市将延续旺盛的交投氛围，迎来成交量的大幅反弹时期，从物业档次上来看，刚需户型产品依然是接下来的市场焦点与出货主力，同时改善及投资性需求也趋向活跃，在新房市场企稳反弹之后，价格会有所上涨，二手市场交投也逐步趋向活跃，达到一二手相互促进的作用。

　　热点区域的塘厦、凤岗、大朗、松山湖、长安、南城、万江、厚街即将迎来供应高潮，将刺激成交同步放量，成为市场交投旺盛的区域，预计除了住宅市场好转之外，商业地产业将迎来更多机会，商业性物业投资热情高涨，城市综合体投资价值逐步获得认可。

　　核心观点：

　　• 总体研判6-8月份是政策消化期，市场预期逐步改变，市场酝酿反弹能量;

　　• 金九银十到年底是楼市全面反弹阶段，呈现量价齐升态势;

　　• 房地产开发投资增速反弹，带动房地产市场真正走出低谷，进入复苏阶段;

　　• 淡季不淡，预计之前观望的客户近期将快速入市，带动人气和成交反弹;

　　• 预计很多项目近期将陆续上调价格，形成明显的房价上涨态势;

　　• 区域上，一线区域需求反弹强劲快速，二三线区域相对平稳缓和增长;

　　• 物业档次上，刚需项目仍是出货主力，改善型项目成交情况有明显改善，豪宅项目临近年底需求集中释放;

　　• 一手市场反弹表现明显，二手市场交投也逐步趋向活跃;

　　• 物业类型上，商业性物业投资热情高涨，城市综合体逐步成投资热点;

　　• 塘厦、凤岗、大朗、松山湖、长安、南城、万江、厚街等是八大热点区域。