中原2011上半年东莞房地产市场分析及后市展望

　　后市展望：

　　经济面：全球经济总体走势平稳，局部复苏力度仍不均衡;下半年经济调控政策预计会先紧后松，物价也会冲高后回落。

　　2011年上半年，全球经济总体走势比较平稳;但局部仍存在一些难题：一是东北非局势一直动荡，日本地震和海啸引发的核泄漏事件迟迟未能妥善解决，欧债危机若隐若现，都为世界经济增长带来了不确定性;二是美日经济复苏问题，以美国为例，联储已宣布第二轮“量化宽松”政策将于6月底如期结束，有可能发债变相实施Q3;三是新兴经济体高通胀与紧缩政策问题。

　　中国经济上半年在增长与通胀之间周旋，央行奉行紧缩货币政策，半年时间存款准备金率6次上调至21.5%的历史高位，而对于房地产开发商来说资金链紧缩。在目前紧绷的信贷环境下，珠三角部分银行资金出现紧张情况，银行通过上调贷款利率放款，更有甚者银行在贷款时搭售理财产品或收取贷款服务管理费。下半年首先政府控制物价的信心丝毫没有动摇，CPI在经过6、7月的冲高回落，当控制物价有所成效后，银行收紧信贷的压力也减轻不少，资金趋紧的现象将得到一定程度的缓解，这对于楼市来说带来了利好。

　　下半年住宅潜在供应量结构性失衡将会明显。

　　据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2011年下半年住宅供应量约为340万㎡，加上截止6月30日可售住宅存量386.06万㎡，潜在供应量加上存量，市场可售总量约为726万㎡，而下半年出货机会点仍较多，因此供需比趋向于2:1，从静态上考虑供需趋向平衡。但是从结构性、区域等来看，下半年结构性失衡会将明显，一是大户型仍处于供过于求，而中小户型虽然在下半年有一波释放，但由于其单价在高位运行，预计对首次置业者来说仍有压力，因此其需求也会有所折扣;二是个别区域供应压力明显，下半年潜在供应区域排前五名的有南城、虎门、塘厦、大朗、万江、厚街，像南城的西平片区，虎门中心片区，大朗个盘及万江个盘供应压力明显，片区竞争压力也较大;但同时三线区域供应相对压力不大。

　　下半年出货机会点仍较多，全年成交预计创历史新高。

　　一是宏观政策面或有所放松，给楼市放款及开发商资金链缓解压力;二是目前库存量处于低位水平，目前供需比严重失衡，预计会给下半年楼市成交带来机会;三是公积金政策利好;四是大运会效应及东莞高铁效应带动;五是深莞二三级联动趋势的加强等等，这些都为东莞下半年楼市带来了出货的机会，因次预计下半年楼市比上半年成交量更多，全年商品房预计成交量将达700万㎡，创近历史新高。

　　下半年房价或出现“28”法则。

　　20%楼盘有可能上涨，这跟深圳投资客相关部分，由于佣金返点使得价格会走高。80%的开发商会会有所调整，这其中主要有上市企业，国企跟本土知名房企，从上半年东莞上市企业与国企完成全年目标情况来看，多数企业目标任务较大，而其存量仍较多，因此下半年要想完成任务目标，必须要适当调整价格策略出货。