中原2011上半年东莞房地产市场分析及后市展望

　　从物业结构性分析看，上半年住宅物业价格全新飘红，非住宅价格都有不同幅度下滑;住宅方面以洋房、公寓涨幅较大，洋房主要是结构性上涨较多，由于今年上半年大户型主导市场，部分大户型带非毛坯发售，再加上通胀因素的影响，因此整体价格被拉高。

　　6月份高档洋房成交良好，价格“稳中有升”。

　　量价结合分析，从成交量看，6月份传统的淡季，市场观望情绪严重，加上银根收紧，贷款额度有限使得成交量有所下滑;6月份普通住宅仅成交38.07万㎡，共4001套，整体成交下滑，个盘分化明显;成交中位价格为6336元/㎡，环比5月份“稳中有升”。从价格分析，整体价格处于平稳向上，但是个盘分化明显;一是非毛坯修项目开盘拉动，成交量较多对整体均价拉高起到很大的作用，这些项目有：万科·金域华府、万科·金域松湖等;二是高档大户型洋房成交量较多，这些项目有：地标广场、鼎峰·尚境、中信森林湖·兰溪谷等;三是深圳北区域房价持续走高，对整体房价向上提供支持，这些项目有：丹缇轩、中惠·珺庭、中惠·香樟绿洲二期、富盈·山水华府二期等;下半年东莞楼市潜在供应量较多，个别开发商任务仍较重，部分区域竞争激烈，因此价格或有所调整。

　　(6)、新开工情况分析

　　上半年新开工面积放量，创四年以来同期“新高”。

　　据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2007-2010年四年半中，2007年新开工面积为816万㎡，其中上半年开工较少，下半年开工面积放量，使得2008年新增供应放量;2008年新开工面积为637.2万㎡，上半年供应较多，下半年由于楼市不景气，开工进度有所减缓;2009年新开工面积579.35万㎡，创近三年来新低，其中主要是09年初楼市回暖，很多开发商急于资金回笼，没有把太多精力放在新开工上面，使得开工量为近几年最低点;2010年至今受政策调控影响，一线城市结构调整，二三线城市迎来了机会，外地开发商纷纷来莞抢摊市场，使得开工量节节攀高。

　　(7)、2011年下半年商品房潜在供需分析

　　(1)下半年供应分析：

　　2011年下半年东莞市商品房潜在供应分析，主要从2009—2010年开工未上市、报建规划等数据进行筛选、分析所得。