中原2011上半年东莞房地产市场分析及后市展望

　　改善性需求提前入市，中大户型为上半年成交主流。

　　根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2011年上半年普通住宅成交中， 80-100㎡的中等户型成交比重增幅明显(其中有受合拼户型的影响)，其次是120-140㎡大户型，这些中大户型成交量比重增加，主要有以下原因：一是去年主要以中小户型量消化差不多，上半年供应大户型量较多;二是限购预期的影响，使得改善性需求担心，促使部分改善性需求一步到位，恐慌性提前入市;而中小户型供应量较少，因此成交自然乏力，超大户型由于总价较高、受政策调控影响且很多属于合拼户型，而这种大户型客户多属于多次置业，银行放贷较难，因此对大户型成交带来了很大的阻难。

　　(4)、供需分析

　　2011年上半年商品房供应偏紧，供不应求比较严重。

　　2011年商品房供不应求矛盾明显，整体供需比为0.8:1。从供应结构可以看出，供应以住宅为主，供应面积为237.30万㎡，占商品房供应面积的92%，成交量为277.62，供需比为0.85:1，同样供应不足;而非住宅情况供应不足现象更加突出，供应量比需求量的一半还少，说明在政策调控时期，非住宅去货优势非常明显。说明2011年上半年除了消化新增货量之外，存量消化的比重也较多，进而使得累计的存量在“低位”运行。

　　供需情况与09年同期相似，供需比高位回落。

　　从新增供应和成交量的供求比半年度走势分析，2008年上半年的供求比高达2.1：1，随后高位回落，至09年上半年的0.74：1，然而2010年上半年楼市调控政策趋紧，供需比上升到1.15：1，类似于2008年上半年形势，阶段性的供过于求犹存，进入2011年上半年由于限购预期及通胀压力影响，需求提前释放;而供应量偏紧，造成供需比高位回落，与09年上半年相似。