11月东莞土地市场持续低迷 七宗用地仅三宗成交

    报告导读

    1、宏观：11月30日6国央行联手出招，旨在稳定金融市场，提振市场信心，为处理危机争取时间并创造有利条件。尽管此举有助于缓解由欧债危机引发的金融体系资金短缺压力，但并不意味着一劳永逸，欧债危机造成的冲击很难在短期内修复，脉冲式的上涨恐怕难以持久，市场回归谨慎的概率较大。中国经济通胀压力进一步减缓，数据显示11月PMI持续下滑且至警戒线以下，中国制造业景气度持续下行，以及最近三月外需的显著疲软，显现出中国经济下滑加速苗头。面对当前经济形势的严峻性，中国政策或许将进一步走向宽松，30日央行下调存准率也是未来中国相关政策适度宽松的一个信号。11月全国房地产市场依然交投下行，四大一线城市整体持续低迷，虽然出现不同幅度的价格走低，但是局部的降价很难提振市场的交投量，消费者对于楼市未来价格下行预期引发的观望情绪渐浓。

    2、土地：11月东莞土地市场持续低迷，7宗商住商服用地仅3宗成功交易，流拍土地面积约15.77万㎡，占土地交易总量的63%，石龙等热门地块由于市场等原因惨遭流拍；本月为本年度最后一个月，共有5宗商住、商服用地待拍，合计约20.74万㎡，预计底价成交的可能性较大，土地市场短期内难以回暖。

    3、新增：11月东莞共23个项目有商品房新增供应，合计48.84万㎡。其中住宅4894套，合计45.28万㎡，面积环比上涨29%，同比涨10%。缘由一是接近年底开发商为冲量不惜抛货入市；二部分楼盘避开“金九银十”的激烈竞争或工程拖延面世的时机，选择11月份入市。产品供应以70-110㎡刚需户型为主，占总量60%；大户型和别墅产品却严重萎缩，是3月份以来的最低点。

    4、成交：11月东莞商品房共签约3814套，合计34.29万㎡。住宅签约3154套，合计31.57万㎡，环比下跌39%，同比下滑34%，是07年以来成交最差的11月，意味着楼市开始进入真正的寒冬，开发商要做好“过冬”的准备。此外，由于低价项目的成交走高，拉低了整体成交均价，11月住宅成交均价为7821元/㎡，年度第二次滑落“8”千元大关；而前11月成交均价为8198元/㎡，跟警戒线拉开了距离，预示年内出台限购令的可能性不大。

    5、新开工：11月东莞商品房开工量有所回升，约49.85万㎡，但仍处于年度较低水平，由于全国楼市拐点开始显现，开发商观望情绪也开始蔓延，东莞近两月的新开工量对比往年同期明显萎缩。

    6、活动：进入传统的淡季11月，东莞楼市成交也跟着步入寒冬。为拉动成交，开发商花样百出，优惠也升级。然而众多活动中，效果较为明显仍是“优惠促销”，如万科金域松湖举办88折团购活动，取得成交290套的佳绩；碧桂园延续10月5800元/㎡的优惠，仍给力成交161套；金地博登湖三期澜庭开盘，以6800元/㎡价格入市，成交了107套等。可见抓住客户心理，以合理的价位刺激，仍是是目前开发商最快捷和最有成效的营销策略。