瑞峰：2016东莞房价开启万元时代 销售额迈入千亿殿堂

（1）32个纯新盘将入市，比2015年略有下滑。据不完全统计，2016年预计全新上市的项目有32个，与2015年对比有所缩减；同时由于2015的旺销，大部分项目为在好的环境中快速去库存回笼资金，纷纷将存货尽快推入市，所以一定程度上提前供应，2016年进行新品加推的项目也有所减少，所以整体供应将逊色于2015年。但好在今年规模拿地的碧桂园、万科、保利等品牌房企预计将纷纷推新盘上市，整体供应量下降幅度不会过大，仍会处于高位，全年住宅供应预计有800万㎡左右。

（2）临深、滨海、松湖片区将是推货重要战场。2015年土地市场的火热片区也相对奠定明年楼市的走向，今年临深、滨海、松湖三大片区高价地频出，成为房企争相恐后进驻的热土，背后表现出将是房企看好这些片区的发展和前景，加上这些片区旗下众多区域已引起深圳客的热捧，因此2016年房企将会继续推货，吸引深圳客，实现快速去货。

（3）刚需推货减弱，改善户型和别墅或逐步增加。从供应结构上来看，70-100㎡刚需户型的主角地位将有所减弱，改善户型和别墅类产品或逐步增加。

2、住宅成交：需求被透支  房价上涨超于本地客户预期  楼市成交或呈回落态势

在政策福利不断发放、房企高热情推货、深圳客蜂拥而入的推动之下， 2015年东莞住宅成交量达998.77万㎡，创历史新高，但同时也一定程度上透支了2016年的购房需求，对今年楼市产生一定的影响，加上部分热点区域房价的大幅上涨，已超于本地客户的预期，影响其入市的欲望，成交主要靠深圳客，但深圳客进驻高潮已过，也会出现放缓的态势，所以预计2016年楼市或出现回落态势，但仍会处于高位，预计全年住宅成交800万㎡左右。

3、住宅价格：轨道开通、高价地入市、低库存区域领涨  房价将进入“万元”时代  

纵观东莞近7年房价涨幅，除了2010年涨幅19%以内，其他年份涨幅皆控制在10%以下，处于合理的上涨区间。2015年东莞住宅均价为9797元/㎡，同比上涨7%；但年底凤岗、塘厦、大岭山、大朗、沙田、虎门等区域新品或新盘入市时，价格已经上涨3成左右，这些区域价格不会继续下调，涨势已定，这是推动东莞住宅整体价格上涨的因素之一。另外，地铁2号线、莞惠轻轨预计今年正式开通、2015年入市的高价地项目上市、碧桂园项目最多且走高端路线、多条高速免费推动深圳客持续进驻、低库存时代下房企捂盘惜售等因素叠加，都给予东莞房价上涨的动力，可以说住宅均价“过万”已毫无悬念。

4、房企分布：高调夺地、并购或收购本土房企项目  碧桂园或取代万科成东莞霸主  

碧桂园得于平安的资金支持，在全国各地疯狂夺地，从房企策略从三四线城市回归一二线城市，抛开“价格屠夫”的形象，开始走高端路线；而2015年在东莞推货和拿地的策略已逐步体现出来，去年碧桂园在长安、大朗、大岭山、麻涌、清溪等镇纷纷拿地，加大东莞的布局，按碧桂园快速开发快速去库存的策略，今年这些地块项目预计将陆续上市，加上收购项目的开发及原有旧项目加推，预计碧桂园2016年在售的项目近20个，供应量巨大，全市或有近3成新增供应来源碧桂园项目，故碧桂园取代万科成为东莞霸主的概率非常大。

5、购房需求：深圳客进莞势头依然强烈但会有所放缓  房价涨势或让本土需求怯步  

2016年，地铁2号线、莞惠城轨以及深圳多条高速路免费的多重利好将持续影响楼市，再加上深圳房价已破“4万”的高价，深圳客进莞势头会依然强烈，但和2015年相比预计会有所放缓；2015年由于深圳客的催动，多个镇区价格大幅上涨，超于预期，今年这种涨势预计仍会存在，或让本土需求怯步。另外，惠州、中山等市因其价格低洼、交通便利等因素，预计也会分流部分深圳客户。