中原：市场成交持续反弹 房价呈现稳中有升态势

金九银十中小户型供应货量充足，大户型洋房预计持续滞销。

综合存量与新品的分析，金九银十中小户型供应货量充足，成为市场供应的绝对主导，占比总供应量超过7成，同时新品中小户型的供应比重更大，反映出市场达成一个共识，就是在政策调控下首次置业需求成为市场购买力的主导，70-120平米的两房、三房产品成为市场供应的主力户型。而另外，从存量的户型结构分布上可以看出，大户型在存量中的比例比较高，反映出政策调控下大户型洋房成交呈现持续放缓趋势，预计这种状况在金九银十也很难改观，二次置业、三次置业门槛的大幅提高令众多改善需求受到平抑，进入持续累积期。

5、开发商心态分析

开发商对市场的预期及心态分岐较大，普遍趋谨慎。

一方面是金九银十前成交的反弹，部分项目错峰提前推盘，成交向部分刚需个盘集中，部分项目成交速度加快，这部分开发商对市场预期和心态上相对偏向乐观，进入金九银十积极推货；但大部分项目成交仍然偏淡，特别是大户型洋房、小户型公寓等产品在政策调控下仍然持续滞销，这部分开发商对市场的预期难言乐观；另外，新盘入市仍然较为谨慎，主要表现在入市的新盘数量较少，部分新盘延后入市，同时推货量也有所控制；再者，旧盘加推的入市货量也有所控制，一般加推一到两栋，货量控制在200-300套左右。可以看出，新盘或加推的项目，开发商试水的心态比较明显，由于对金九银十的市场走势判断不明朗，开发商更多是先推部分货量试探市场的反应再做营销策略的调整应对。而部分新盘延后入市，一方面是市场预期偏谨慎所致，另一方面则是政策调控下项目工程进度放缓，虽然金九银十到来但项目销售条件仍然比较欠缺，而在激烈的市场竞争中项目匆忙上市优势不大，因此延后推盘待项目自身进一步的完善后再推出市场。

6、量价趋势判断

金九银十预计市场成交持续反弹，房价呈现小幅反弹趋势。

从9月初最近市场周成交数据分析，住宅日均成交约120套，住宅成交在连续七周回升后再上一个新台阶。按照以往的经验判断，日均成交量100套左右为行情一般，日均成交量150-200套为行情比较好，200套以上则为行情非常好。据此分析，9月初的市场基本恢复了正常的成交，预计进入9月下旬后随着需求的持续释放，市场进入较好的行情，10月份成交则持续反弹放量，预计金九银十两个月住宅成交量约为8000-9000套左右。

判断房价小幅反弹的依据主要有：1、新政出后台，市场进入调整，房价在5-6月份出现一波下探调整，在7月底基本站稳，进入8月份整体洋房房价已经出现小幅反弹；2、按照量在价先的市场规律，在成交放量反弹后，房价随后也将出现反弹趋势，由于本轮的成交反弹受到政策调控的影响，部分需求仍然受到平抑，因此成交预计呈现小幅放量，给到价格的支撑力也比较弱，因此房价即使出现反弹，压力也比较大，持续的时间也比较短暂。3、由于洋房超大户型的放量成交、创新高赠送户型的成交，使得房价呈现结构性的上涨，这些项目的成交价格一定程度上起到拉升购房者心理价格的作用。4、部分项目错峰提前开盘录得较好的成交量，进入金九银十这些项目价格将有所上调。5、南城总部基地地块拍卖刺激周边楼盘的价格上涨；6、虽然市场整体新增供应量大幅放量，但由于开发商心态上分歧较大，部分开发商心态仍然偏向谨慎，导致金九银十的推货节奏放缓、推货量有所保留，使得整体市场供应仍然偏紧，需求集中释放却得不到充分的满足，房价呈现稳中有升态势。