中原：金九供应集中放量 成交量价齐升（9月）

报告提要

土地市场：第三季度东莞土地供应169.37万㎡与09年同期基本持平，其中9月份供应总面积91.41万㎡，商住用地9宗，占地34.99万㎡，供应急升；第三季度土地成交较为活跃，流拍减少，总成交了153.63万㎡，恢复到正常水平，其中9月成交了86.87万㎡，成交金额27.33亿元；商住用地成交5宗，成交面积24.57万㎡，成交金额11.40亿元，交投异常活跃，成交价格由于松山湖拉高月度整体楼面地价，全市楼面地价达到2437元/㎡。

市场供应：第三季度总供应141.29万㎡，比09年同期上升8.89%，其中“金九”供应集中放量，9月新增商品房供应71.44万㎡，环比上升156.89%；城镇两区首次供应平分秋色，城区供应环比大幅增加；别墅、洋房供应巨幅放量，公寓供应再次空白，非住宅供应有所放缓；“金九”主推中小户型，中大户型供应放缓，超大户型结构性供应增幅抢眼。

存量与开工：商品房可售存量为609.95万㎡，重上600万㎡大关；二次调控来袭，消化压力加重。9月新开工面积放量，环比剧增178.62%，为明年上半年备足了货源。

市场成交：第三季度总成交118.15万㎡，比09年同期下降11.53%, 但9月市场回暖反弹近4成，成交总面积为53.13万㎡，环比上升39.01%；城区需求加速释放，镇区品牌、新盘成交集中度高；全市成交六成以上区域全线飘红，南城续登龙虎榜首；洋房、别墅成交力挺“金九”市场，非住宅成交有所下滑；中小户型的刚性需求主导市场，大户型改善性需求有所上扬。

成交价格：9月成交价格结构性上涨，普通住宅加权价格为6469元/㎡，环比上涨1.57%。若剔除：1）非毛坯修、高赠送项目；2）豪宅及高档洋房；3）高档投资公寓；4）纯深圳盘等，东莞市普通住宅成交均价为5851元/㎡；由于9.29政策来袭，后市价格预计有二次探底的可能。

三级市场：2010年9月东莞二手商品房共成交1845套，成交面积为22.88万㎡，成交金额为6.09亿元，成交均价2662元/㎡。与一手商品房成交比较，按成交套数计算一二手成交比为2.74：1，仍然是一手房成交占主导。另外，从成交均价分析，二手房成交均价远远低于一手房的成交均价，一二手成交均价比为2.96：1。二手房成交均价低反映的是二手房成交主要集中在低端物业，也反映了现阶段东莞购买二手房的客户主要是购买力比较弱的群体。

后市展望：1、四季度经济增长预期持续放缓，而CPI持续走高，宏观经济滞涨态势明显。2、人民币升值预期与通胀预期持续，全球第二轮宽松货币政策启动，市场流动性充裕，投资资金活跃。3、二次调控如期到来，利空出尽是利好，房地产股票放量持续上涨，反映整体楼市后市预期较为乐观。4、后市各地新政细则陆续出台，特别是一线城市限购政策成为市场关注焦点，投资需求受到严厉打击，投资资金从一线城市流向内地二三线城市趋势愈加明显。5、二次调控对东莞刚性需求影响较小，随着众多新盘的持续上市，四季度累积刚性需求持续释放。6、深圳投资客转战东莞，预计由投机转变为投资，以价值投资为主。7、二次调控或会形成房价二次下探，但由于成交放量的支撑，房价二次探底后预计很快触底回升，随之出现量价齐升的局面。