中原地产：2009年四月东莞房地产市场分析报告

1、城区中等户型产品供应紧缺，今年城区80-120㎡的普通住宅供应缺口高达约2600套。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从2009年前4个月全市与城区普通住宅成交户型区间分布对比发现，80-120㎡的户型城区的成交比重要远远低于全市水平；80-120㎡全市的成交比重为43.27%，而城区仅为30.54%，相差有13个百分点。说明城区80-120㎡的中等户型供应相对比较紧缺，无法充分满足该户型区间的市场需求，这部分需求主要是首次置业者，同时也包括购买相对较弱的改善型置业者。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，目前东莞城区普通住宅共有库存量16000套左右，其中80-120㎡的仅占22.16%，离全市的正常合理需求比重相差20个百分点。从2008年的成交情况分析，2008年城区普通住宅共成交14825套，预计2009年商品房成交量增长三成，则2009年城区普通住宅的需求量为19000套左右；按照全市的合理水平，80-120㎡的普通住宅城区需求量为8300套左右；而目前4个月城区该户型区间仅成交2000套左右，截至4月底该户型区间的库存量约为3700套，因此，可以推算出今年城区80-120㎡产品的供应缺口高达2600套左右。

目前城区市场80-120㎡的普通住宅库存主要集中在第一国际、阳光海岸、希尔顿广场、世博领寓、清华居二期、花园一号、盛世华南、新世纪星城二期等项目。预计新上市有80-120㎡的普通住宅供应的项目有阳光海岸三期、景湖时代花园、春天印象公馆、城市风景、滨江公馆、江南第一城、上东国际等项目，这些项目的上市有望填补这个缺口。

2、 存量供应户型趋大，价格偏高，改善型需求受到平抑、释放趋缓。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，在最近三个月城区的普通住宅成交中，我们发现80-120㎡的户型成交比重逐月走低，而120㎡以上的户型成交比重逐月上升，尤其是160㎡以上的户型成交比重上升明显。表明城区中等户型供应日渐紧缺，市场成交的户型面积日趋走高，同时价格也逐步走高，改善型的需求也开始受到平抑，释放开始趋缓。从160㎡以上的户型成交均价来看，价格已经开始出现回调迹象，过大的户型加上过高的价格意味着有效购买力的潜在需求规模在递减，销售速度放缓必然带来价格的调整压力。